Những bất cập trong vận hành và quản lý chung cư

Những mâu thuẫn cơ bản

Các hoạt động diễn ra trong tòa nhà chung cư là vô cùng đa dạng phức tạp, xuất phát từ quyền và nghĩa vụ các bên khi tham gia vào hoạt động này đều không thống nhất, đôi khi còn đối kháng lẫn nhau như: người dân lấn chiếm không gian phần diện tích sở hữu chung để sở hữu riêng, kinh phí bảo trì, xung đột giữa các bên cung cấp dịch vụ với người sử dụng, chất lượng dịch vụ… Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Cty địa ốc Đất Lành nêu thực tế: “Quản lý chung cư hiện nay mỗi nơi một kiểu cách khác nhau, do đó đã gây mâu thuẫn với quyền lợi các hộ dân sinh sống tại chung cư. Chưa có sự thống nhất về giá dịch vụ và chất lượng cung cấp dịch vụ nhà chung cư cho nên đã xảy ra tranh chấp giữa một số hộ dân sử dụng dịch vụ và chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư”.

Tương tự, ông Nguyễn Hồng Minh - TGĐ Cty CP quản lý và khai thác toàn nhà PMC lại cho rằng: “Tranh chấp liên quan đến việc huy động vốn của người dân trong dự án vì họ không được biết nguồn tiền ấy sẽ được sử dụng vào đâu, mục đích gì? Sở hữu tầng hầm thuộc về ai vì trước kia nhà nước định nghĩa căn hộ tầng hầm thuộc sở hữu chung của dân, sau đó nhà nước điều chỉnh tùy dự án. Nếu căn hộ tầng hầm đó không nằm trong giá thành xây dựng thì thuộc chủ đầu tư, còn nếu nằm trong giá thành xây dựng thì thuộc sở hữu của người dân. Chính vì sự chưa rõ ràng nên khó chứng minh là của ai vì vậy mà tranh chấp thường xuyên xảy ra. Việc thành lập ban quản trị cũng còn nhiều bất cập và chưa được UBND quận công nhận, chưa có cơ sở để chịu trách nhiệm về các sự cố tai nạn xảy ra tại tòa nhà…”

Thời gian qua đã xuất hiện nhiều vướng mắc trong quá trình quản lý vận hành chung cư do khung pháp lý điều chỉnh vấn đề này chưa được bổ sung hoàn thiện theo kịp tốc độ phát triển của loại nhà chung cư. Một phần do chủ đầu tư chỉ chú trọng tới lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm đến nghĩa vụ sau bán hàng. Người dân thì không xem xét hết các nội dung nêu trong hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng chung cư sau khi nhận bàn giao. Khi có tranh chấp xảy ra do không am hiểu pháp luật nên người mua nhà thường yêu cầu không hợp lý, không đúng luật…

Giải pháp kiến nghị

Để quản lý tốt chung cư trước tiên là chất lượng chung cư đó phải tốt, đảm bảo chất lượng, hợp lý với cảnh quan môi trường. Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng: “Hoạt động quản lý dựa trên tiêu chí lấy thu bù chi, không phát sinh thêm bất kỳ lợi nhuận nào, chi phí quản lý hợp lý chất lượng cao. Xác định rõ sở hữu chung riêng và đảm bảo các tiện ích đi kèm….” Ngoài ra quy chế hoạt động của ban quản trị phải chi tiết hóa, có nhiều thẩm quyền đặc biệt liên quan tới tài chính hoặc một số vấn đề đại diện cho cư dân về quản lý sở hữu chung.

Bên cạnh đó các bên cần thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng mua bán về diện tích chung riêng. Nhà nước cần rà soát, điều chỉnh, bổ sung các quy định cho phù hợp và cần thiết phải ban hành một đạo luật riêng điều chỉnh.

Ông Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Reb Club kiến nghị một số giải pháp: “Đối với phí dịch vụ cần có bộ tiêu chuẩn quản lý vận hành chung cư tối thiểu do nhà nước ban hành. Khi tính chi phí dịch vụ phải căn cứ vào các loại chung cư khác nhau để đảm bảo tính minh bạch. Đồng thời cần lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ rộng rãi không áp đặt, có thể sử dụng hình thức đấu thầu, có thể thành lập DN công ích có sự tham gia của cư dân để cung cấp dịch vụ..”.

(Theo Báo xây dựng)