Những con số giật mình trên thị trường condotel

Báo cáo về thị trường bất động sản quý II của Công ty CP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) công bố vào đầu tháng 7 vừa qua cho thấy, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng Condotel từ Đà Nẵng cho đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 với lượng tồn kho ngất ngưởng. Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn.

Tại Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu, nơi có thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.

Các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.

Trong thời gian tới, nguồn cung condotel được dự báo còn tiếp tục tăng mạnh, cùng với nguồn cung cũ của thị trường đang khiến phân khúc này có nguy cơ dư thừa ở một số thị trường như Nha Trang, Đà Nẵng… Trong khi đó, nguồn cầu condotel không có dấu hiệu gia tăng. Nhiều chuyên gia nhận định, từ năm 2018 trở đi, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn.

Để tìm hiểu nguyên nhân xảy ra tình trạng thị trường condotel ế ẩm này, PV đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. Theo ông Đính, pháp lý condotel chưa rõ ràng không phải là nguyên nhân chính khiến thị trường condotel ế ẩm, mà việc nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ  tham gia thị trường, đẩy giá, tạo sóng… mới là nguyên nhân.

Thị trường condotel đang báo động dư thừa nguồn cung, ế ẩm khi nguồn cầu không có dấu hiệu gia tăng...

"Khi thị trường condotel bắt đầu phát triển ở những năm đầu thì giá chưa cao, nhiều người xác định giá sẽ có sự tăng lên hấp dẫn theo thời gian, theo dự án. Điều này đã thu hút nhiều nhà đầu tư, trong đó có nhà đầu tư ngắn hạn và đầu cơ. Mà các nhà đầu tư ngắn và đầu cơ họ thường nhảy vào thị trường khi giá còn đang thấp, sau đó luôn luôn tạo sóng, “đẩy” giá trên thị trường bởi đấy là mục đích của họ để tạo ra lợi nhuận nhanh nhất trong thời gian ngắn nhất", ông Đính cho hay.

Theo ông Đính, hiện giá condotel ở các khu vực đã hình thành lâu đều bị “đẩy” lên ở mức khá cao. Đơn cử như ở Đà Nẵng, Nha Trang… giá của các căn hộ condotel thấp nhất là từ 35 triệu đồng/m2, thậm chí 60.000-70.000 đồng/m2. Mức giá này quá cao so với căn hộ không phải để ở mà là căn hộ du lịch.

Ông Đính cho hay, mức giá đó đã lên tới “đỉnh”, khi đó thì mức độ bán hàng sẽ chậm lại trong giao dịch, người tiêu dùng sẽ không chấp nhận mua giá quá cao khi đầu tư rất lớn nhưng lợi nhuận thu được không tương xứng. Khi thị trường chững giao dịch thì chủ đầu tư sẽ có những chính sách khuyến mại, tặng quà… nghĩa là một hình thức giảm giá, và khi đã có xu hướng giảm giá thì các nhà đầu tư ngắn hạn sẽ không tham gia nữa, họ rút ra khỏi thị trường condotel và có thể bán tháo những sản phẩm đó. Nguồn cầu trên thị trường hiện nay chỉ còn những người có nhu cầu đầu tư thực sự, đầu tư dài hạn thì thị trường không thấy sự sôi động nữa. Do đó, việc bán hàng khó hơn là đương nhiên vì không còn nhiều nhà đầu tư ngắn hạn, tạo thị trường, đẩy giá thị trường.

Hơn nữa, việc nhà đầu tư ngắn hạn cùng với đầu cơ đẩy đi đẩy lại thì sẽ khiến sở hữu giữa hợp đồng mua lần đầu với hợp đồng của người mua lần 2, lần 3… tạo ra những điều không hợp lý, lo ngại cho những người sử dụng lâu dài và gây ảnh hưởng tới thị trường.

Song, ông Đính cho rằng, việc nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ rút khỏi thị trường condotel sẽ khiến chủ đầu tư giảm sức bán, việc huy động vốn cũng giảm đi nhưng đổi lại họ không bị đối mặt với rủi ro.

Lãnh đạo Hội Môi giới nhận định: "Nếu chỉ có những nhà đầu tư ngắn hạn và đầu cơ thì khả năng huy động nguồn vốn chỉ ở con số 20 - 30%, như vậy không đủ khả năng để tiếp tục hoàn thiện dự án, rủi ro với họ cũng rất cao. Nếu chủ đầu tư thu hút được khách hàng thực sự thì có khả năng thu được toàn bộ số tiền bán sản phẩm, có khả năng hoàn thiện dự án để đưa dự án đúng tiến độ và đưa vào khai thác kinh doanh để tạo lợi nhuận sớm nhất".