Những điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Thiếu một trong 4 điều kiện trên đây mà người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, thì việc thế chấp quyền sử dụng đất này là không đúng pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp thì hợp đồng thế chấp sử dụng đất là hợp đồng vô hiệu.

Trong BLDS hiện hành có quy định về thế chấp tài sản và cũng có quy định về thế chấp quyền sử dụng đất. Trong Điều 342 BLDS có quy định như sau: Việc thế chấp QSDĐ được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của BLDS và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Các quy định khác có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất là Luật Đất đai, Luật Công chứng, Nghị định của Chính phủ về thực hiện Luật Đất đai.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Bên thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ là: Giao Giấy CNQSDĐ cho bên nhận thế chấp; làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; sử dụng đất đúng mục đích không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng và xóa đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt.

Về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Điều 130 Luật Đất đai quy định như sau:

Hồ sơ đăng ký thế chấp nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân ở nông thôn, thì nộp tại UBND xã nơi có đất để ủy ban chuyển đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thuộc Sở Tài nguyên môi trường). Hồ sơ gồm có:

Một là: Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất có chứng nhận của Công chứng Nhà nước. Theo Điều 24 Luật Công chứng thì công chứng Nhà nước là Phòng Công chứng thuộc Sở Tư pháp.

Trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Hai là: Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi nhận hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất thực hiện các nội dung do pháp luật quy định và thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính.

Có thực hiện việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thì hợp đồng thế chấp mới là hợp đồng hợp pháp.

Trong thực tế, có nhiều tranh chấp hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà Tòa án phải giải quyết. Các tranh chấp này thông thường là các trường hợp sau đây:

Trường hợp 1:Không thực hiện đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

Khi lập hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, vì nhiều lý do khác nhau mà bên thế chấp và bên nhận thế chấp đã không đăng ký việc thế chấp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 130 Luật Đất đai, trong thời gian thực hiện hợp đồng thế chấp mới phát sinh tranh chấp nên yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trường hợp này là do các bên không tuân thủ quy định về hình thức hợp đồng nên áp dụng Điều 134 BLDS quyết định buộc các bên đương sự thực hiện quy định về hình thức hợp đồng trong một thời hạn nhất định để đương sự đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký. Thời hạn ấn định để thực hiện quy định về hình thức hợp đồng được áp dụng là 30 ngày. Hết thời hạn ấn định mà không thực hiện việc đăng ký thế chấp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thì hợp đồng vô hiệu. Việc xử lý hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 137 BLDS.

Trường hợp 2:Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Có nhiều trường hợp trong thời gian thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất bên thế chấp đã tự mình chuyển đổi hoặc chuyển nhượng, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đối với người khác mà không thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Sau khi bên thế chấp chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất xong, bên nhận thế chấp mới biết nên phát sinh tranh chấp. Ví dụ A thế chấp cho B quyền sử dụng 500m2 đất để vay tài sản. Sau khi vay được tài sản, A chuyển nhượng cho H quyền sử dụng 500m2 đất (thửa đất này A đã thế chấp cho B).

Trường hợp này A đã vi phạm Điều 348 BLDS. Vì trong điều luật có quy định được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp. Do đó, hợp đồng chuyển đổi hoặc chuyển nhượng, hoặc tặng cho quyền sử dụng 500m2 đất giữa A với H là hợp đồng vô hiệu và xử lý theo quy định tại Điều 137 BLDS.

Trường hợp 3:Cơ quan Thi hành án dân sự cưỡng chế đối với diện tích đất đã thế chấp. Đây là trường hợp hy hữu mà người đã thế chấp quyền sử dụng đất đang “mắc kẹt” với cơ quan tiến hành tố tụng hình sự.

Sự việc là: Ông C đã thế chấp cho bà T quyền sử dụng 1.000m2 đất tại vị trí X để được vay tài sản. Việc thế chấp này được ghi nhận trong một bản án có hiệu lực pháp luật. Ông C tiếp tục vay tiền của ông M và việc vay tài sản này, Tòa án đã xét xử bằng một bản án dân sự đã có hiệu lực pháp luật. Cơ quan thi hành án dân sự nơi ông C cư trú đã cưỡng chế đối với ông C để thi hành bản án giữa ông M với ông C bằng hình thức phát mại quyền sử dụng 1.000m2 đất tại vị trí X mà ông C đã thế chấp cho bà T. Ông C không đồng ý với quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự nên ông C đã vào vòng lao lý, với tội danh không chấp hành án, theo Điều 304 BLHS.

Thiển nghĩ của chúng tôi, hành vi của ông C không chấp hành việc cưỡng chế thi hành án dân sự không phải là hành vi không chấp hành án quy định tại Điều 304 BLHS. Còn cơ quan thi hành án cưỡng chế đối với diện tích đất đã thế chấp trong bản án khác để phát mại thu nợ cho ông M là ngoài quy định của Điều 110, 111 Luật Thi hành án dân sự hiện hành nên cần được xem xét khách quan quyết định cưỡng chế đó.

Trong Điều 12 của Hiến pháp có quy định như sau: “Các cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân và mọi công dân phải nghiêm chỉnh chấp hành Hiến pháp và pháp luật, đấu tranh phòng ngừa và chống các tội phạm, các vi phạm hiến pháp và pháp luật”. Quy định này cần được các cơ quan, tổ chức và mọi công dân chấp hành nghiêm chỉnh. Có như vậy mới không mắc phải sai lầm.

(Theo Báo Công lý)