Phải nộp các loại thuế nào khi chuyển nhượng QSDĐ??

Tôi xin hỏi: Khi mua bán đất như vậy phải chịu loại thuế nào? Mỗi loại thuế suất bao nhiêu % (thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ... )? Khi bên mua đất không có tiền để nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng thì có được Nhà nước cho phép chuyển sang hình thức thuê đất để không phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất?

Hằng năm công ty phải nộp phí sử dụng đất là bao nhiêu? Trường hợp khi họ có nhu cầu sang nhượng lại cho công ty khác thì có điều gì bất lợi và có thực hiện được không? Kính nhờ giải đáp của quý luật sư.

Hong Nguyen

Trả lời:

Khi một công ty ngoài quốc doanh nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (mục đích trồng cây lâu năm) của bạn thì công ty đó phải nộp lệ phí trước bạ (0,5%). Trong trường hợp công ty đó nhận chuyển nhượng QSDĐ trên vào mục đích giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, xã hội, dân số. Gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em theo quy định tại nghị định số 53/2006/NĐ-CP ngày 25-5-2006 của Chính phủ về chính sách phát triển các cơ sở cung ứng dịch vụ ngoài công lập thì công ty  đó không phải nộp lệ phí trước bạ (khoản 15 mục III phần I thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26-10-2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ đã được sửa đổi, bổ sung bởi thông tư 02/2007/TT-BTC ngày 8-1-2007 của Bộ Tài chính).

Khi bạn chuyển nhượng QSDĐ miếng đất trên, bạn còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ ngày 1-1-2009) và các khoản phí và lệ phí khác theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bạn chỉ có duy nhất miếng đất trên mà không có thêm bất cứ một miếng đất  hoặc nhà ở nào khác thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng đất này theo quy định tại khoản 2 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân.

Trong trường hợp bạn phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân thì theo quy định tại điểm 3 mục II phần B thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, mức thuế thu nhập cá nhân bạn phải sẽ được tính như sau:

- Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất. Thu nhập tính thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

- Giá vốn: giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước.

Đối với quyền sử dụng đất nhận từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua). Chứng từ hợp pháp trả tiền là phiếu thu của tổ chức bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán của các cá nhân với nhau...

Trường hợp không xác định được hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

- Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm: 

+ Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách nhà nước; 

+ Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có);

+ Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc...

- Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

- Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

- Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau: 

- Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Khi công ty nêu trên hoàn tất việc nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với miếng đất của bạn cũng như đã hoàn tất thủ tục đăng ký xác lập quyền sử dụng đất và muốn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và trong trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nếu công ty không có đủ tiền để nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì công ty sẽ được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại điều 5 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Khi công ty có nhu cầu muốn chuyển nhượng QSDĐ miếng đất này cho công ty khác thì công ty phải thanh toán nợ theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Thuế đất hằng năm đối với miếng đất của bạn sẽ được xác định dựa trên diện tích đất, hạng đất và mức thuế (điều 6 pháp lệnh thuế nhà đất đã được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 31-7-1992 và đã được sửa đổi, bổ sung năm 1994). Bạn có thể liên hệ chi cục thuế nới có đất để biết được mức thuế đất hằ̀ng năm đối với miếng đất của bạn.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU