Phân khúc căn hộ: thanh khoản chậm, có hiện tượng cắt lỗ

Số liệu từ Sở Xây dựng TP. Hà Nội cho biết năm 2020 có 45 dự án được phê duyệt có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 17.626 căn hộ và 1.584 thấp tầng. So với năm 2019, lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng năm 2020 chỉ đạt 66,9%. Lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường (bao gồm cả hàng tồn) đạt 28.818 sản phẩm. Trong đó, có 24.164 căn hộ và 4.672 thấp tầng. Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 48%. Tổng căn hộ  mới chào bán trên thị trường Hà Nội năm 2020 đạt 16.350 sản phẩm, giao dịch 4.350 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ đạt 26,6%. Lượng cung mới chào bán năm 2020 chỉ đạt 47,8% so với năm 2017; 41,8% so với năm 2018 và 72,6% so với năm 2019. Lượng giao dịch chỉ đạt 20,9% so với năm 2017; 15,8% so với năm 2018 và 29,5% so với năm 2019.

Phân khúc căn hộ Hà Nội ghi nhận thực trạng thanh khoản chậm và cắt lỗ

Về tình trạng phát triển dự án đô thị và nhà ở, Hà Nội vẫn không có nhiều dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Căn hộ vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo. Trong đó chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp. Căn hộ bình dân, giá thấp ngày càng chiếm tỉ trọng thấp. Căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và rất chậm ở phân khúc cao cấp. Ở phân khúc cao cấp, kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỉ lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá hơn 35 triệu đồng/m², nhà đất có giá hơn 100 triệu đồng/m².

Về giá bán, phân khúc trung cấp chứng kiến giá tăng nhẹ. Phân khúc cao cấp đang có áp lực giảm giá, căn hộ bình dân không có biến động về giá. Do tính thanh khoản chậm nên các nhà đầu tư có hiện tượng cắt lỗ và chủ đầu tư gia tăng chính sách hỗ trợ, khuyến mại….

Hà Nội trong năm xuất hiện nhiều sản phẩm thấp tầng với một số dự án nhà phố, shophouse của Vingroup, Hà Đô, An Lạc, Him Lam,… Thấp tầng là "món ăn" ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội và là dòng sản phẩm hàng hiếm. Vì vậy, mặc dù Covid nhưng nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá mạnh, tăng khoảng 5% so với năm 2019. Một số dự án nhà phố đã thành lập những mức giá kỷ lục như: Kiến Hưng Hà Đông có giá 200-250 triệu đồng/m2, Him Lam Tố Hữu có giá 300 triệu đồng/m2.

Nền kinh tế và thu nhập suy giảm đã làm giảm lực cầu mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài. Thị trường xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác, làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này đã làm thị trường nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận. Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.

Ngoài ra, quá trình đô thị hóa mạnh ở các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. Mặc dù tăng giá nhưng giao dịch thực diễn ra không nhiều. Hoạt động mua bán chủ yếu là qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Thời điểm cuối năm, hiện tượng trên đã lắng dịu. Đáng chú ý, do sốt đất nên có tình trạng người dân đòi đền bù giá cao 4-5 triệu đồng/m2 diễn ra ở nhiều khu vực, làm nhiều dự án phát triển bất động sản tại Hà Nội rơi vào tình cảnh bế tắc.

Duy Bách

>> 2021, đầu tư bất động sản vùng ven sẽ lên ngôi
>> Một số trọng điểm đầu tư bất động sản 2021