Quản lý chung cư: Vẫn còn nhiều kẽ hở!

Cùng với đó, xác định trách nhiệm giải quyết tranh chấp của từng sở, ngành, UBND quận, huyện và kiến nghị sửa đổi bổ sung quy định pháp luật còn thiếu.

Dự án chung cư tăng mạnh

Trong những năm gần đây số lượng dự án nhà ở chung cư trên địa bàn Tp.HCM tăng mạnh, song quy định pháp luật cũng như công tác quản lý chung cư nhiều nơi chưa đáp ứng những phát sinh từ thực tiễn.

Báo cáo của Sở Xây dựng cho thấy, trên địa bàn Tp.HCM hiện có 1.440 nhà chung cư với 141.062 căn hộ (cao gấp 2 lần so với năm 2009 và gấp 5 lần so với năm 1975), với tổng diện tích sàn xây dựng 10.645.970m2, diện tích bình quân căn hộ 75m2/sàn/hộ. Căn hộ chung cư chiếm tỷ lệ 8,4% trên tổng số nhà ở tại Tp.HCM.

Trong số 1.440 chung cư thì có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 và một số chung cư xây dựng sau năm 1975 đến năm 2005. Các chung cư này hầu hết hoạt động theo mô hình tự quản, không có Ban quản trị (BQT), phù hợp với đặc điểm của chung cư và tình hình địa phương. Bên cạnh đó còn 212 chung cư chưa có BQT do nhiều nguyên nhân khác nhau. 

Đáng nói, dự án chung cư mọc lên quá nhanh tại các quận, huyện đang trong quá trình đô thị hóa, gây áp lực rất lớn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương. Chẳng hạn, phường Tân Thới Nhất (quận 12) được quy hoạch 48 block chung cư, hiện đã xây dựng được trên dưới 10 dự án chung cư. Điều này khiến các trường lớp trên địa bàn phường quá tải.

Theo ông Lưu Minh Đạt, Chủ tịch UBND phường Tân Thới Nhất, trong vài tháng nữa sẽ có thêm 2 dự án với tổng cộng hơn 3.000 căn hộ đưa vào sử dụng, nếu như mỗi căn hộ có 1 trẻ đi học sẽ phát sinh thêm 1 trường học nữa. Thế nhưng hiện nay trường lớp đã quá tải, các trường phải tận dụng các cơ sở lâu nay bỏ không để giải quyết việc thiếu trường lớp. 

Sở Xây dựng cho biết, công tác quản lý nhà nước về chung cư đã được TP quan tâm, thực hiện. Nhưng vẫn còn tình trạng tranh chấp, mâu thuẫn trong công tác quản lý vận hành. Nhất là vấn đề phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều bất cập. Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những mâu thuẫn này xuất phát từ tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng chung - riêng, nơi để xe… Đồng thời, một số cơ quan quản lý chuyên môn và chính quyền chưa thực hiện tốt vai trò, nhiệm vụ được giao; một số quy định về hoạt động đầu tư, xây dựng, quản lý, sử dụng nhà chung cư còn nhiều kẽ hở, chồng chéo.

Công tác quản lý chung cư chưa đáp ứng những phát sinh từ thực tiễn. Ảnh: Tr.Giang

Điều chỉnh pháp luật phù hợp

Nhằm tránh phát sinh mâu thuẫn do những bất cập về quy định của pháp luật, mới đây Sở Xây dựng kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xác định nhà để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe gắn máy và xe ô tô. Căn cứ vào đó xác định được phần diện tích sở hữu chung - riêng đối với nơi để xe trong hồ sơ thiết kế, cấp phép xây dựng, tránh phát sinh tranh chấp.

Đại diện Sở Xây dựng cho biết, thời điểm phát sinh tranh chấp rất đa dạng như: Trong quá trình thi công, đã hoàn thành, nghiệm thu đưa vào sử dụng; trong quá trình quản lý, thậm chí có những mâu thuẫn phát sinh từ khi dự án chưa khởi công. Trong đó, nguyên nhân hàng đầu dẫn tới các tranh chấp thường xuất phát từ những vi phạm của chủ đầu tư. Đơn cử, có trường hợp chủ đầu tư bán diện tích căn hộ cho khách hàng nhưng không bán diện tích chung. Điều này là không đúng vì giá bán đã bao phần diện tích thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung. 

Bên cạnh đó, còn có những khiếu nại liên quan đến chủ quyền nhà. Trên địa bàn Tp.HCM hiện có 38 chung cư có khiếu nại, tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất, quản lý vận hành chung cư, bãi giữ xe, công tác phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo, chưa bàn giao đủ kinh phí bảo trì, trì hoãn việc tiếp nhận bàn giao hồ sơ và hệ thống kỹ thuật chung nhà chung cư, tự ý thay đổi tên chung cư, chiếm dụng phần sở hữu chung, thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng, không tổ chức hội nghị nhà chung cư,…

Để tránh phát sinh tranh chấp, nhiều ý kiến cho rằng cần xây dựng bộ máy quản lý vận hành quản lý chung cư với nguồn lực được tuyển chọn chuyên nghiệp, hoàn thiện các quy trình, vận hành tòa nhà, xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ để cư dân, chủ đầu tư giám sát, đánh giá.

Đồng thời, cần ứng dụng công nghệ quản lý thông minh vào hoạt động quản lý vận hành tòa nhà. Sở Xây dựng cho biết, thời gian tới sẽ tiếp tục phối hợp với UBND các quận huyện tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư; kiểm tra, thanh tra và kiên quyết xử lý vi phạm.

Việc xử lý các vi phạm chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành sẽ do Sở Xây dựng chịu trách nhiệm. Theo Sở xây dựng, cần điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho BQT theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án theo quy định của pháp luật. 

Còn về lâu dài, Sở Xây dựng đề xuất bỏ quy định giao chủ đầu tư thu phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Theo đó, phần quỹ bảo trì sẽ do BQT chung cư thu của các chủ sở hữu nhà chung cư trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.