Rủi ro pháp lý có thể gặp khi mua căn hộ hình thành trong tương lai

Điều kiện để kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Người mua nhà cần quan tâm đến tính pháp lý và nội dung hợp đồng mua bán
khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: internet

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nơi có nhà ở hình thành trong tương lai phải có trách nhiệm trả lời chủ đầu tư bằng văn bản về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; cần nêu rõ lý do đối với trường hợp không đủ điều kiện. Thời gian là 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo.

Bên cạnh các thông tin về vị trí, diện tích, giá cả..., người mua nhà hình thành trong tương lai cần phải quan tâm đến tính pháp lý của dự án. Khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ thông tin chính xác, đầy đủ về dự án, từ đó, sẽ giúp hạn chế được các rủi ro khi mua nhà trên giấy.

Người mua cần biết những vấn đề như:

- Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất;

- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt;

- Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; 

- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà;

- Văn bản chứng minh dự án có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Về quyền bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định tại điều 56 Luật Kinh doan bất động sản 2014. Cụ thể:

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Theo đó, người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng với bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Các kẽ hở của hợp đồng thường phát sinh khi giao kết hợp đồng mua bán nhà gây ra những rủi ro cho người mua. Người mua cần phải tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan việc mua nhà để đảm bảo khi ký kết có thể đọc, hiểu hợp đồng hoặc nhờ đến các dịch vụ pháp lý để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Một số vấn đề cơ bản cần lưu ý trong hợp đồng là:

- Diện tích sử dụng cũng như diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, phương thức thanh toán;

- Chất lượng công trình; 

- Các khoản phí dịch vụ gồm có những khoản nào, tổng số tiền cần thanh toán khi mua nhà đã có cả phí bảo trì hay chưa;

- Phân định giữa diện tích, trang thiết bị chung và riêng;

- Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải có sự thống nhất về thời hạn thuê đất.

Bên cạnh đó, người mua cũng cần kiểm tra xem dự án đó có bị thế chấp hay đã giải chấp rồi. Tại điểm b khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có nêu, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh về việc đã giải chấp căn hộ đang rao bán.

Nếu chủ đầu tư có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì cần phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Nếu không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải ghi rõ trong văn bản gửi Sở Xây dựng về cam kết chịu trách nhiệm.

Để tránh những rủi ro đáng tiếc cũng như tranh chấp có thể xảy ra, người mua nhà hình thành trong tương lai cần cân nhắc xem xét tính pháp lý của dự án và hợp đồng mua bán một cách kỹ lưỡng, chi tiết.

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội