Sàn BĐS vi phạm: Sẵn sàng nộp phạt?!

>>Xử phạt vi phạm 25 sàn bất động sản tại Hà Nội

Hơn 2 năm trôi qua, kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực ngày 1/1/2009) quy định các hoạt động mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn đến nay, đã có gần 700 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động. Số lượng nhiều là vậy, nhưng chất lượng thì có nhiều điều đáng nói. Chính vì vậy, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng phải thừa nhận, sau một thời gian phát triển bề rộng, tạo ra hệ thống “chợ” bất động sản, đến nay, cần phải “hậu kiểm” chặt chẽ để hệ thống sàn hoạt động đi vào chiều sâu, có chất lượng hơn, tránh hoạt động hình thức, hoặc làm ăn mang tính chụp giật.

Từ tinh thần đó, tháng 8/2010, Đoàn kiểm tra liên ngành gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) và Cục Cảnh sát điều tra tội phạm trật tự về chức vụ và quản lý kinh tế (C46, Bộ Công an) đã tiến hành “kiểm tra điểm” đối với hệ thống sàn giao dịch bất động sản ở TP.HCM và Hà Nội. Kết quả là, 34/66 sàn bất động sản tại TP.HCM và 25/60 sàn bất động sản tại Hà Nội vi phạm quy định. Như vậy, mới chỉ kiểm tra khoảng 20% số sàn giao dịch bất động sản, Đoàn kiểm tra đã phát hiện ½ số sàn được kiểm tra có vi phạm. Con số này cho thấy, hoạt động của các sàn đang bị “thả nổi”.

Vi phạm phổ biến nhất qua các đợt kiểm tra được Đoàn kiểm tra phát hiện là giao dịch bất động sản qua sàn chỉ chiếm khoảng 50%, trong đó tại TP. Hà Nội chưa tới 30% và cả nước chỉ có khoảng 40% là giao dịch qua sàn. Với vi phạm phổ biến này, đã làm cho hệ thống giao dịch sàn bất động sản hoạt động mang tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính chất đối phó.

Một vi phạm khác là  theo quy định, các sàn bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua trên các phương tiện thông tin đại chúng và tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch, tuy nhiên, phần lớn các sàn giao dịch đều không tuân thủ quy định này. Điều này dẫn đến khách hàng “đói” thông tin, cùng với đó là hiện tượng “làm giá” diễn ra phổ biến tại các sàn giao dịch.

Ngoài ra, theo ông Phạm Gia Yên, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng, còn nhiều sai phạm tại các sàn giao dịch bất động sản được phát hiện như: chủ đầu tư khai khống vốn chủ sở hữu để xin thực hiện dự án; bán bất động sản khi chưa đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (chung cư bán khi chưa hoàn thành móng; bán bất động sản khi chưa có giấy phép xây dựng; biệt thự bán khi chưa hoàn thành xây thô), huy động vốn vượt quá 70%...

Theo ông Phạm Gia Yên, sau khi có kết quả thanh tra, tùy theo mức độ vi phạm, các cơ quan chức năng có thể đưa ra các hình thức xử phạt. Chiểu theo các quy định của pháp luật hiện hành, các sàn giao dịch bất động sản sẽ chịu các hình thức xử phạt vi phạm hành chính mức phạt tiền, các hành vi vi phạm sẽ bị phạt 60 - 250 triệu đồng.

Người mới tham gia đầu tư nhà đất thì tưởng động thái này là nghiêm minh. Nhưng thực ra sai phạm nói trên chỉ là “bề nổi” của hàng loạt giao dịch “mờ ảo” trong lĩnh vực này kéo dài qua nhiều năm, mà hoạt động của sàn dễ phát hiện ra nhất (do tập trung mọi thông tin về các dự án). Bởi trên thực tế việc chủ đầu tư “khai khống vốn chủ sở hữu” để xin dự án là việc quá đỗi bình thường, thậm chí giới doanh nhân còn xem là một “mẹo vặt” để hợp thức hóa, còn yếu tố cốt lõi để có dự án phải là việc chủ đầu tư có “quan hệ”... với quan chức chính quyền (cấp huyện, tỉnh) hay không.

Giới đầu tư bất động sản cho rằng, tuy các mức phạt này lần đầu tiên ra tay chấn chỉnh các hoạt động của hệ thống sàn, nhưng với mức phạt như trên chưa đủ răn đe với các sàn. Đơn giản, chỉ vì với mỗi giao dịch bất động sản thành công, các sàn đã kiếm được vài chục đến hàng trăm triệu đồng, nên mức phạt trên là chưa đủ sức để các sàn “vào khuôn khổ”. Vì vậy, các ngành chức năng cần mạnh tay hơn nữa bằng việc phạt nặng như: đình chỉ hoạt động, rút giấy phép hoạt động.

Thực tế cho thấy một khi có “quan hệ”, sẽ có ngay người giúp lập dự án, thậm chí gửi “giúp” hàng trăm tỉ đồng vào ngân hàng cho mang tên để chứng minh nguồn vốn. Chỉ cần dự án được chấp thuận về nguyên tắc (chưa phê duyệt chính thức), đã có ngay hệ thống “đại lý” chồng ra cả xấp hợp đồng “góp vốn” ứng trước tiền (thực chất là bán nhà trên giấy) cho chủ đầu tư (như dự án Thanh Hà của Cienco-5 là ví dụ). Vì thế sai phạm “khai khống” vốn bao giờ cũng đi kèm sai phạm “bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện”.

Theo quy định hiện hành, mức xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản ứng với các sai phạm nói trên chỉ vài chục triệu đồng. Với mức phạt như thế thì nhiều sàn sẽ vẫn... sẵn sàng nộp phạt để hoạt động và “che chắn” cho các chủ đầu tư trong cùng ê-kip; còn thị trường thì tiếp tục mù mờ, giá nhà đất tiếp tục leo lên mức cao hơn và mơ ước của người mua nhà sẽ càng vời xa.

Để các sàn có thể chủ động hơn trong hoạt động và người dân có thể thẩm định được tính minh bạch trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng ban hành thông tư hướng dẫn việc phân hạng sàn giao dịch bất động sản.

Theo Dự thảo thông tư đang được soạn thảo, sàn giao dịch bất động sản sẽ được phân thành 3 hạng (1, 2 và 3). Dự thảo cũng đề ra các hình thức xử lý phù hợp nếu sàn giao dịch vi phạm chế độ báo cáo, vi phạm hành chính, vi phạm các tiêu chí... Ví dụ, ngoài các tiêu chí về diện tích, nhân lực, các dịch vụ tối thiểu phải có…, Dự thảo cũng quy định sàn giao dịch bất động sản trong 1 tháng, hoặc 1 quý phải đảm bảo một lượng giao dịch nhất định, tránh việc có những sàn giao dịch mở ra, nhưng không có giao dịch.

(Theo PLTPHCM, ĐT)