Tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hiện trên mảnh đất này có 3 căn nhà đều không có giấy tờ hợp lệ và nằm chồng lấn lên giữa thửa đất xin thổ cư và đất quy hoạch.

Căn thứ nhất xây từ những năm 1990, hai căn còn lại mới xây được khoảng 5 năm nay. Khu đất theo quy hoạch hiện tại là khu dân cư hiện hữu.

Xin hỏi một số vấn đề như sau:

1/ Tôi có thể làm giấy tờ cho ba căn nhà này? Chi phí và thủ tục như thế nào?

2/ Phần đất còn lại tôi có thể chuyển sang đất thổ cư và phân lô bán nền (khoảng gần 400m2)?

3/ Nghe nói khi chuyển mục đích sử dụng đất thì Nhà nước cho nợ tiền đúng không?
 

Trả lời:

Do thư trình bày không nói rõ nhà đất ở địa phương nào nên luật sư chỉ có thể trả lời câu hỏi của ông như sau:

1. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo thư trình bày thì "trong giấy tờ có ghi là 500m2 xin chuyển sang đất thổ cư chờ xem xét, còn lại 497m2 là đất vườn”, như vậy trước đây thửa đất nêu trên là đất nông nghiệp, trên đất có nhà từ năm 1990, hiện nay được quy hoạch là đất ở khu dân cư hiện hữu. Do đó, căn cứ khoản 1 và khoản 4 điều 50 Luật đất đai thì thửa đất nêu trên sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện đất đang sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993, được UBND xã, phường xác nhận đất không có tranh chấp.

2. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hay gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình:

- Đối với căn nhà được xây dựng vào năm 1990 và 2 căn nhà còn lại nếu được xây dựng trước ngày 1-7-2004 thì sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận cho phần nhà phù hợp với quy hoạch.

- Nếu 2 căn nhà xây dựng vào năm 2004, thời điểm xây dựng sau ngày 1-7-2004 thì trước khi giải quyết việc cấp giấy chứng nhận phải làm thủ tục xử phạt vi phạm xây dựng trước, sau đó sẽ xem xét giải quyết cấp giấy chứng nhận cho phần nhà phù hợp với quy hoạch… (căn cứ khoản 4, điều 15, quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30-3-2007 và công văn số 7136/UBND-ĐTMT ngày 17-11-2008 của UBND TP.HCM) nếu căn nhà trên ở địa bàn TP.HCM.

3. Về thủ tục cấp giấy chứng nhận cho nhà và đất nêu trên

Để thực hiện thủ tục nêu trên, ông cần thực hiện các bước sau:

- Liên hệ với một công ty có chức năng đo đạc tại địa phương nơi có nhà đất để tiến hành đo đạc và lập bản vẽ sơ đồ nhà ở - đất ở, bản vẽ sau khi công ty đo đạc lập xong phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương, thông thường là phòng tài nguyên và môi trường hoặc phòng quản lý đô thị kiểm tra nội nghiệp.

Lưu ý:

Khi công ty tiến hành đo đạc, ông phải trực tiếp hay một người khác biết rõ về ranh giới nhà - đất để hướng dẫn ranh cho công ty đo đạc. Trước khi ký tên trên bản vẽ, ông phải kiểm tra lại về diện tích, kích thước các cạnh khu đất, vị trí các căn nhà, diện tích các căn nhà, số thửa của khu đất có đúng với thực tế hay không, đồng thời phải kiểm tra lại về quy hoạch, bao gồm quy hoạch về lộ giới, quy hoạch sử dụng đất có đúng với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt hay không.

Mặt khác, ông cũng cần kiểm tra về diện tích nhà - đất được công nhận và không được công nhận có đúng với quy định hay không. Nếu ông thấy điểm nào chưa rõ hay không đúng thì phải yêu cầu công ty đo đạc sửa trước khi ký.

Sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra nội nghiệp bản vẽ, ông cũng cần kiểm tra lại các yếu tố nêu trên, nhưng đặc biệt quan tâm đến yếu tố thể hiện về quy hoạch và diện tích nhà - đất được công nhận và không được công nhận trước khi lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận.

- Sau khi có bản vẽ sơ đồ nhà - đất, ông liên hệ với UBND quận, huyện nơi có đất để mua hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, bao gồm: đơn xin cấp giấy chứng nhận theo mẫu, bảng hướng dẫn…

- Sau khi đã lập hồ sơ theo hướng dẫn, ông nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại UBND xã, phường nơi có nhà - đất, hồ sơ gồm có:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận theo mẫu
+ Bản vẽ sơ đồ nhà - đất
+ Những giấy tờ liên quan tới việc tạo lập nhà,…

- Sau khi hồ sơ đã được UBND xã, phường xác nhận thì ông nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại UBND quận, huyện nơi có đất để được xem xét giải quyết cấp giấy chứng nhận (cơ quan tiếp nhận có thể là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng tài nguyên - môi trường hay phòng quản lý đô thị tùy từng địa phương).

Như vậy, nếu khu đất hiện nay được quy hoạch thuộc khu dân cư hiện hữu thì ông sẽ được giải quyết công nhận toàn bộ thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở.

4. Về chi phí khi cấp giấy chứng nhận

Thông thường có các chi phí sau:

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận là 100.000 đồng/giấy.

- Tiền lập bản vẽ nhà - đất bao gồm tiền được tính trên diện tích đất và tiền được tính trên diện tích nhà. Để biết rõ chi tiết, ông nên liên hệ với công ty có chức năng đo đạc để được tính toán chi tiết.

5. Về việc phân lô bán nền

Việc trên thực chất là việc tách thửa và chuyển nhượng một phần nhà - đất.

Căn cứ khoàn 1, điều 17 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh quyết định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Do đó, mỗi địa phương căn cứ quy định nêu trên ban hành quyết định điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Ví dụ: tại TP.HCM, UBND đã ban hành quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 thì một trong những điều kiện được tách thửa đối với đất ở là:

- Khu vực I gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, đối với đất chưa có nhà ở thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m; đối với đất có nhà ở thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới ≥ 20m (lớn hơn hay bằng), nếu chiều rộng mặt tiền đường không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m (nhỏ hơn) thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 36m2.

- Khu vực II gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các Thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m đối với đất không có nhà. Đối với đất có nhà thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

- Khu vực III gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ các thị trấn, các huyện và khu vực huyện được quy hoạch đô thị thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m đối với đất không có nhà. Đối với đất có nhà thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Ngoài các điều kiện về diện tích tối thiểu nêu trên, việc tách thửa phải đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu. Trong trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác thì UBND quận, huyện có trách nhiệm duyệt quy hoạch tổng mặt bằng đảm bảo đáp ứng được những điều kiện hạ tầng kỹ thuật nêu trên. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch được duyệt…

6. Về việc ghi nợ tiền sử dụng đất

Theo thông tư số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31-1-2008 của liên bộ Tài chính - Tài nguyên - môi trường thì khi ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu phải đóng tiền sử dụng đất mà chưa có khả năng nộp tiền tiền sử dụng đất thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận.