Tạo nguồn vốn lành mạnh cho tín dụng bất động sản

Ngoài mức lãi suất còn cao, hiện các ngân hàng vẫn tiếp tục thắt chặt nguồn vốn đối với kinh doanh bất động sản khiến nhiều đối tượng đầu tư và khách hàng khó tiếp cận vốn vay.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Tp.HCM cho biết, tính đến ngày 30/6/2010, tổng dư nợ tín dụng bất động sản (tín dụng BĐS) của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM đạt 91.302 tỷ đồng, tăng 16,7% so với đầu năm 2010. So với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng của tín dụng BĐS là không cao, một phần là do lãi suất vay thỏa thuận còn cao đã không thu hút khách hàng vay.

Trên thực tế việc cho vay mua căn hộ, nhà, đất hoặc sửa chữa nhà dưới hình thức trả góp luôn được xem là loại hình cho vay có tiềm năng lớn trong mảng tín dụng BĐS và được các ngân hàng tập trung khai thác. Do đó, trong thời gian qua, không ít ngân hàng tiếp tục đưa ra ra thị trường một số sản phẩm mới, với nhiều ưu đãi và nới lỏng tín dụng. Tại Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank) trong 6 tháng/2010, dư nợ tín dụng cá nhân nói chung và cho vay mua nhà, căn hộ, sửa chữa nhà cửa nói riêng có tăng, song vẫn chưa thực sự có dấu hiệu khởi sắc. Nhìn chung, khách hàng có tâm lý chờ lãi suất thỏa thuận được điều chỉnh ở mức hợp lý thì mới vay vốn. Hay tại TrustBank đã triển khai chương trình “Nhà Vĩnh Phúc”, theo đó, tất cả các khách hàng có sẵn đất cần xây dựng nhà hoặc khách hàng có nhu cầu mua nhà mới sẽ được TrustBank hỗ trợ 70% kinh phí, với lãi suất ưu đãi dưới 10%/năm. Song đổi lại, khách hàng phải mở sổ tiết kiệm góp tiền định kỳ trong thời gian ấn định, với số tiền lần đầu không lớn (tối thiểu 500.000 đồng) và tăng dần hàng tháng đến khi tài khoản tiết kiệm đủ 30% giá trị căn nhà muốn xây hoặc mua mới.

Theo đánh giá của nhiều NHTM so với cùng kỳ năm trước, dư nợ cho vay mua nhà trả góp hiện tăng chậm. Các khách hàng chưa sẵn sàng trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua căn hộ, nhà, đất trả góp. Khách hàng vẫn có tâm lý chờ lãi suất và giá nhà đất giảm thêm. Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà, đất trả góp đang được các ngân hàng áp dụng mức dao động 15-16%/năm (ở các ngân hàng lớn) và từ 16-18%/năm (ở ngân hàng nhỏ). Hiện lãi suất vay mua căn hộ tại ACB trên 16,5%/năm; Eximbank là 16,56%/năm; Vietcombank 15,55%/năm…

Bên cạnh việc khó phát triển tín dụng BĐS với nhiều lý do nói trên thì đến nay với Thông tư 13/2010-TT-NHNN quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/10/2010 sẽ càng siết chặt hơn tín dụng cho BĐS khi mà thông tư quy định hệ số rủi ro đối với tất cả các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS là 250%. Việc tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh BĐS làm tổng tài sản có rủi ro của NHTM tăng lên rất nhiều. Trong khi mức vốn tự có không thay đổi thì tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu của ngân hàng sẽ giảm đi đáng kể. Bên cạnh đó, các khoản nợ xấu của ngân hàng trong những năm qua chủ yếu rơi vào tín dụng BĐS, nên không ít ngân hàng đã chấp nhận hy sinh tăng trưởng dư nợ ở loại hình tín dụng này, đồng thời chỉ tài trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua căn hộ, nhà, đất trả góp để giảm thiểu tối đa rủi ro nợ khó đòi…

Theo TS Đỗ Thị Loan - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Tp.HCM: Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho tín dụng BĐS là phải đi vào chuyên nghiệp hoá, các NHTM cần thành lập các đơn vị hoạch toán độc lập như ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, công ty tài chính... để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về BĐS như thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS hay lập quỹ tín thác đầu tư BĐS… tiến tới trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS, hoặc chứng khoán hoá nguồn vốn cho thị trường.

Trong năm 2010, sự phát triển của thị trường BĐS vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Vì vậy, các chính sách tài chính tiền tệ cần rất linh hoạt, nếu chặt quá sẽ gây ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư và DN tham gia thị trường. Bên cạnh đó, Nhà nước cần bổ sung, sửa đổi một số cơ chế chính sách về tài chính - tiền tệ liên quan tới thị trường BĐS để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, như tạm hoãn thu thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán BĐS; quy định về huy động vốn trong quá trình triển khai dự án BĐS, quy định về cho vay kinh doanh BĐS dựa trên thế chấp... Đặc biệt, Nhà nước cần sớm ban hành quy định cho phép chủ đầu tư các dự án nhà ở được phép bán tối đa 20% số căn hộ không phải qua sàn giao dịch BĐS, giúp các chủ đầu tư thêm nguồn vốn thực hiện dự án, tăng nhanh nguồn cung cho thị trường…

(Theo VEN)