Thận trọng khi đầu tư BĐS ăn theo hạ tầng

Vốn cho hạ tầng ngày càng gặp khó

TS Đinh Thế Hiển cho biết, tại Tp.HCM, nhiều dự án hạ tầng đang triển khai hiện rơi vào tình trạng “căng thẳng” về vốn. Nhiều dự án có khả năng thi công chậm hoặc phải ngưng thi công.

Ông nhận định, khi triển khai các dự án hạ tầng, việc chậm vốn là điều dễ hiểu, bởi quy trình giải ngân phải trải qua nhiều thủ tục, từ duyệt thiết kế, qua bộ phận giải ngân, mà việc này vẫn làm rất yếu kém. Nguyên nhân là khâu thủ tục quá phức tạp nên việc triển khai và hoàn tất thủ tục bị kéo dài.

Thời gian thực hiện một dự án rất dài, nên mới có chuyện cuối năm thành phố làm đường làm sá. Đáng lẽ, việc này phải thực hiện trong năm nhưng cuối năm mới bắt đầu bỏ vốn, rồi giải ngân, xây dựng. Hiện, chúng ta chưa có cải tiến đáng kể trong khâu thủ tục nên việc giải ngân còn chậm.

Ngoài ra, do dự án đội vốn nên còn có một số trường hợp giải ngân thiếu, như tuyến metro số 1. Ngân sách chỉ phân bổ một số tiền trên nguyên tắc cân bằng. Một dự án lớn như metro thì đội vốn rất lớn. Vì thế, ngân sách chưa cân bằng kịp, không kịp bố trí cho dự án. Chờ vốn nên dự án có nguy cơ thi công chậm.

Việc triển khai các dự án hạ tầng quan trọng phải dựa vào năng lực ngân sách và tính tất yếu. Hiện nay, ngân sách của Tp.HCM chắc chắn có hạn, do thành phố phải điều tiết cho Trung ương thêm 5%, trong khi Trung ương lại đang gặp vấn đề về cân đối ngân sách. Vốn bố trí cho các dự án hạ tầng sẽ có hạn và ngày càng khó khăn hơn.

TS Đinh Thế Hiển cũng cho hay, về hạ tầng luôn xảy ra tình trạng vốn trong quá trình lập dự án và thực hiện có sự chênh lệch. Để khắc phục chênh lệch này, hiện vẫn chưa có giải pháp khả thi nào.

Dự án tuyến metro số 1 có nguy cơ thi công chậm để chờ vốn

Nguyên nhân vốn thực tế tăng là do quá trình lập dự án đến triển khai giải ngân kéo dài thời gian. Chưa kể, năng lực quản lý dự án của thành phố còn yếu kém. Ông Hiển nói: “Khó khăn đó làm cho vốn bố trí của dự án sẽ không đáp ứng được vốn triển khai và có thể ngưng trệ do thiếu vốn khiến cho dự án đó vừa kéo dài vừa tăng lãng phí. Chúng ta có vốn làm một lèo thì khác. Cái này vẫn có thể lặp lại trong nhiều dự án khác”.

Thận trọng khi đầu tư ăn theo hạ tầng

Về việc ưu tiên thực hiện các dự án trong tình trạng Tp.HCM “đói vốn”, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, phải dựa trên nguyên tắc, ưu tiên những dự án có tính lan tỏa chung, phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Ví dụ như việc mở rộng cảng do đường đang bị ùn tắc hoặc cảng vượt công suất, mở rộng đường Quốc lộ 1 để lưu thông hàng hóa… Còn những dự án mang tính giao thông, mở rộng khu đô thị mới như Cần Giờ, cầu qua đảo Kim Cương thì xếp vào cuối cùng.

Ông nói thêm: “Chúng ta không thể nào có vốn để làm đủ tất cả các dự án. Đây là điều chắc chắn. Vì vậy, những dự án nào mà qua việc mở rộng đó làm tăng nguồn thu thì nên thực hiện theo hình thức BOT hay công tư. Trong đó, vốn chủ yếu từ các công ty tư nhân chấp nhận làm. Còn những dự án tư nhân ứng tiền ra làm liên quan đến bất động sản như mở đường ở Tân Cảng, cái đó thực chất vẫn là thành phố thiếu nợ, vì vậy không nên ưu tiên, dù là tư nhân ứng tiền".

Liên quan đến việc đầu tư ăn theo hạ tầng, ông Hiển cho rằng, việc đầu tư tại những khu vực nào sau này có hạ tầng tốt mà giá đất lên là hợp lý. Vấn đề nằm ở chỗ đầu tư dùng vốn dài hạn hay là lướt sóng với vốn vay. Nếu nhận thấy vùng đó đón đầu quy hoạch rồi nhảy vào mua nhưng nguồn vốn đó không phải là vốn dài hạn mà là vốn vay thì rủi ro rất cao. Thậm chí, mấy toàn vốn trong vài ba năm nếu dự án hạ tầng đó không triển khai.

Cũng theo ông Hiển, một dự án hạ tầng triển khai chậm trong vòng 5-7 năm hoặc không thể triển khai là chuyện bình thường, chỉ cần một dự án mà vay vốn 50% trong 3-4 năm thì gần như khả năng đóng lãi bằng với vốn bỏ ra ban đầu.