Thị trường bất động sản 2018 "chao đảo" bởi các đợt sốt đất

Bất chấp những đợt sốt đã kéo dài suốt năm 2017, giá đất khắp Sài Gòn vẫn tăng tốc mạnh mẽ vào cuối tháng 4/2018. Tâm điểm của sốt đất được cho là tại khu Đông Tp.HCM với mức giá tăng vọt lên 50-100% so với cuối năm 2017 và diễn ra tại nhiều địa bàn như quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ.

Tính đến giữa quý II/2018, giá đất tại quận 9 đã tăng từ 60% đến gấp đôi. Tại quận 2, những vị trí đẹp dọc bờ sông khu Thạnh Mỹ Lợi giá đất vọt lên 140-160 triệu đồng/m2. Đây cũng là mức giá cao nhất của khu vực này. Còn ở khu Cát Lái, giá đất nền cũng tăng 50%.

Với khu vực Tây Nam Tp.HCM, nhiều lô đất ở huyện Bình Chánh ghi nhận mức tăng cả tỷ đồng chỉ sau một năm. Tại Cần Giờ, chỉ sau 4 tháng đầu năm 2018, giá nhà đất đã tăng thêm 50-100%.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, tại một số quận ven và huyện ngoại thành Sài Gòn đã xuất hiện ít nhất hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép. Những diễn biến khó lường của cơn sốt đất mới tại Sài Gòn năm 2018 đã khiến UBND Tp.HCM phải yêu cầu công an vào cuộc. Trong đó, thành phố cũng đề nghị điều tra vấn nạn tung tin thổi giá để đầu cơ, hưởng chênh lệch khiến giá trị giao dịch các loại bất động sản tăng đột biến.

Tại khu vực phía Bắc, thị trường vừa trải qua một năm diễn biến trái chiều ở từng khu vực, phân khúc khác nhau. Theo đó, trái ngược với tình trạng ảm đạm của thị trường Hà Nội đặc biệt là phân khúc căn hộ, các tỉnh thành lân cận lại giao dịch rất sôi động, tiêu biểu là phân khúc đất nền.

Thậm chí có thời điểm, một số dự án ở tỉnh có thể đạt mức giao dịch thành công từ 50-60 lô đất nền chỉ trong vòng một tuần. Có những dự án vừa tung ra thị trường còn chưa kịp chạy quảng cáo đã có 70-80% sản phẩm được giao dịch. Đây cũng là yếu tố thôi thúc một số chủ đầu tư vội vã mở bán dự án dù chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Sốt đất năm 2018 để lại nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. Ảnh: Zing.vn

Tại các thị trường xung quanh Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên... cũng diễn ra tình trạng sốt giá đất nền. Tuy nhiên, theo cảnh báo của một số đơn vị nghiên cứu, lượng khách mua đầu tư hay các công ty đầu cơ bất động sản thứ cấp tại các thị trường này khá lớn nên nhiều khả năng chỉ là sốt ảo. Nhiều khu đô thị đã thanh khoản hết nhưng không có người dân vào ở. Tình trạng làm "loạn" thị trường, tạo giao dịch ảo của nhà đầu tư thứ cấp cũng xuất hiện tại đây.

Các chuyên gia bất động sản đánh giá, một trong những nguyên nhân khiến đất nền các tỉnh hấp dẫn hơn trước là do có giá đất khá thấp so với mặt bằng tại Hà Nội. Trong khi đó kênh đầu tư tại Hà Nội, bất động sản nghỉ dưỡng biển đang bước vào giai đoạn bão hoà. Ngoài ra, xu hướng đầu tư vào một số tỉnh lân cận, những nơi có biến chuyển tốt về hạ tầng giao thông, kinh tế khiến nhiều người đặt kỳ vọng vào khả năng tăng giá tại các thị trường này. Hơn nữa, thị trường bất động sản tại các tỉnh sôi động và có dấu hiệu sốt ảo còn có một phần lý do là sự đổ bộ của không ít doanh nghiệp bất động sản lớn về tỉnh cùng với các dự án mới, thu hút nhà đầu tư thứ cấp từ Hà Nội.

Một trong những biến động lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian gần đây được cho là "sốt đất đặc khu". Kỳ vọng trong Luật, ba đặc khu sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tháng 10/2018. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá đất Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc vốn bị đẩy cao suốt cả năm trước tiếp tục đạt đỉnh mới, với lượng giao dịch tăng gấp nhiều lần chỉ trong quý đầu năm. Tại Vân Đồn, một số nơi xuất hiện giao dịch chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Ngay cả những khu vực đất chưa có sổ, không rõ pháp lý, hoặc đất nông lâm nghiệp chưa chuyển đổi... cũng xảy ra sốt đất.

Ngay cả những nơi còn rất hoang sơ như Bắc Vân Phong (Khánh Hoà), nơi cách TP. Nha Trang khoảng 50 km và người dân chủ yếu vẫn gắn bó với nghề đánh bắt nuôi trồng thuỷ sản, giá đất cũng tăng lên gấp 2-3 lần so với năm 2017. Riêng tại Phú Quốc (Kiên Giang), giá đất thậm chí còn "nhảy theo giờ". Một số lô đất có giá tăng tới 18 lần chỉ trong vòng một năm.

Bong bóng bất động sản vẫn là nỗi lo và thách thức trong năm 2019. Ảnh minh họa

Giới địa ốc cũng xác nhận cơn sốt ảo xảy ra tại ba nơi, còn phía chính quyền địa phương cũng thừa nhận "không kiểm soát nổi". Để "ghìm cương" cơn sốt đất vốn đang như con ngựa bất kham, giữa quý II/2018, cả ba địa phương này đều phải dừng giao dịch bất động sản theo chỉ đạo của cơ quan quản lý. Các giao dịch thực tế vẫn diễn ra âm ỉ và chỉ nguội hẳn khi Quốc hội cho biết sẽ chưa xem xét dự án Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10. Sau đó, giới đầu tư đa phần đều mắc kẹt với bất động sản tại đây khi hầu như không có giao dịch.

So với năm 2017, cơn sốt đất năm 2018 có điểm khác biệt là không kéo dài âm ỉ mà nhanh chóng kết thúc vào cuối quý II. Cơ quan quản lý đã kịp thời ban hành nhiều chính sách giám sát giảm nhiệt thị trường nên các cơn sốt đất tại Tp.HCM, các tỉnh giáp ranh Hà Nội và các đặc khu đều hạ nhiệt chóng vánh trong nửa đầu năm.

Tuy chỉ bùng phát trong một thời gian ngắn ngủi nhưng các cơn sốt đất mới năm 2018 vẫn để lại nhiều "di chứng" cho thị trường bất động sản Việt Nam. Mặt bằng giá đất mới liên tục được thiết lập tại Tp.HCM khiến giá nhà tại đây vốn đã cao lại bị đội thêm lên nấc mới.

Đây cũng chính là tác nhân khiến cho chi phí đầu vào của thị trường nhà ở Sài Gòn tăng lên chóng mặt trong năm 2018 và tạo thêm nhiều rào cản về việc tiếp cận quỹ đất cho các dự án nhà giá rẻ, từ đó kéo theo hệ lụy là nguồn cung nhà bình dân sụt giảm tới 70%.

Sốt đất cũng gây nhiễu loạn thị trường tại các tỉnh phía Bắc và Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc, những nơi dự kiến làm đặc khu. Tại những khu vực này đã hình thành nên những mặt bằng giá ảo, tiềm ẩn nhiều nguy cơ khủng hoảng cũng như tích tụ bong bóng cho những năm kế tiếp.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, sở dĩ bong bóng bất động sản năm 2018 không phình to là do cơ quan quản lý đã kìm hãm kịp thời và có chính sách thắt chặt tín dụng hợp lý. Tuy nhiên, vẫn không thể loại trừ nỗi lo bong bóng khủng hoảng bất động sản có tính chu kỳ một thập kỷ một lần, và đây cũng sẽ là một trong những thách thức của thị trường năm 2019.