Thị trường BĐS Mỹ sẽ đi về đâu?

Dù kế hoạch còn phải chờ sự thông qua của Thượng viện Mỹ cũng như phê chuẩn của Tổng thống Bush thì giới đầu tư đang kỳ vọng biện pháp này sẽ là một lối thoát cho thị trường bất động sản Mỹ.

Hôm thứ Tư, Tổng thống Bush đã khẳng định, sẽ không sử dụng quyền phủ quyết của mình bác bỏ kế hoạch trên. Nếu kế hoạch được thông qua, những người sở hữu bất động sản mất khả năng thanh toán sẽ được vay vốn với lãi suất thấp, cố định từ Cục Quản lý bất động sản Mỹ (FHA).

Theo ước tính của cơ quan chức năng, có tới 400.000 người sở hữu bất động sản với các khoản nợ không thể thanh toán lên tới 68 tỷ USD sẽ được "cứu". Tuy nhiên, trong chương trình cứu trợ này, số lượng tối đa người sở hữu bất động sản được phép tiếp cận các khoản vay có thể lên tới 1 - 2 triệu người.

Các đối tượng tham gia vào chương trình hỗ trợ này phải có hợp đồng tín dụng trong khoảng thời gian từ tháng 1/2005 tới tháng 6/2007. Thêm vào đó, họ phải dành tối thiểu 40% thu nhập cho việc trả nợ ngân hàng và phải chứng minh được rằng, họ không còn khả năng tiếp tục trả nợ.

Những người được phép vay tiền từ FHA không được phép tham gia bất kỳ hoạt động tín dụng bất động sản nào trong vòng 5 năm tiếp theo, trừ những khoản vay được sử dụng để bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản hiện đang nắm giữ.

Trong trường hợp các đối tượng này muốn tham gia vào hoạt động tín dụng bất động sản mới phải được văn bản chấp thuận từ FHA và không được vay vốn quá 95% giá trị của bất động sản mới.

Đối với các tổ chức tín dụng, chương trình hỗ trợ này cũng là một lối thoát, khi mà khả năng trả nợ của người vay tiền đã được đảm bảo bởi FHA. Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng sẽ phải chịu thiệt đôi chút, khi phải chấp nhận giảm giá trị các khoản nợ phải thu còn 90% so với giá trị gốc.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia tài chính, các tổ chức tín dụng sẽ chỉ đồng ý tham gia chương trình này nếu khoản tiền chịu "hy sinh" là ít hơn nếu so sánh với hoạt động tịch thu tài sản cầm cố.

Với chương trình này, từng trường hợp vay vốn mua bất động sản sẽ được xem xét. Nếu đạt được sự đồng thuận giữa FHA và các tổ chức cho vay cầm cố, sẽ tới lượt các ngân hàng tham gia định giá giá trị hiện tại của bất động sản, thẩm định các tờ khai thu nhập, kiểm tra tài khoản ngân hàng và mức đánh giá tín nhiệm của chủ sở hữu bất động sản.

Dựa trên sự thẩm định giá hiện tại bất động sản, FHA sẽ tính toán mức mà các tổ chức cho vay cầm cố phải giảm giá trị khoản nợ phải thu từ chủ sở hữu bất động sản.

Và cuối cùng, nếu các tổ chức cho vay cầm cố đồng ý với mức giá trị mới của khoản nợ thì khoản nợ sẽ được chuyển giao sang một tổ chức cho vay thuộc FHA, tổ chức này sẽ lập tức thanh toán khoản nợ cho tổ chức cho vay cầm cố.

Các chủ bất động sản không còn khả năng trả nợ tham gia vào chương trình này cũng phải chịu những điều khoản ràng buộc nhất định. Với chủ nợ mới là tổ chức tín dụng thuộc FHA, họ sẽ phải chịu một khoản phí bảo hiểm để FHA bảo đảm khoản vay của họ với mức phí bảo hiểm trị giá 1,5% giá trị tài sản/năm.

Bên cạnh đó, chủ sở hữu bất động sản cũng phải chia sẻ với FHA bất cứ khoản lợi nhuận nào có được trong tương lai từ việc bất động sản họ nắm giữ tăng giá. Trong tình huống họ bán bất động sản đang nắm giữ trong tương lai, họ sẽ phải trả một khoản phí lên tới 3% giá trị tài sản bán được cho FHA.

Còn trong vòng 1 năm, kể từ khi FHA tiếp quản các khoản nợ, nếu người sở hữu bất động sản bán đi tài sản thì 100% khoản lãi từ việc bất động sản tăng giá sẽ thuộc về FHA.