Thị trường cho thuê Hà Nội: Căn hộ 1-2 PN âm thầm tăng giá

Chị Bích hiện đang cho thuê một căn chung cư 2 PN, diện tích gần 80m2 tại Yên Hòa, (quận Cầu Giấy) với giá 11 triệu đồng/tháng. So với thời điểm tháng 1/2018, giá này đã tăng lên 1,2 triệu đồng; so với giá thuê năm 2017 là tăng gần 2 triệu đồng/tháng.

Theo chia sẻ của chị Bích, trong bối cảnh giá bán căn hộ đang chững lại như hiện nay, đầu tư mua căn hộ để cho thuê lại có lợi hơn. Mặc dù giá thuê chưa thực sự ổn định và đạt lợi nhuận như kỳ vọng nhưng nếu biết lựa chọn sản phẩm phù hợp thì vẫn có khả năng sinh lời.

Kết quả nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho thấy, nếu lấy mức giá trung bình của một căn hộ chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp tại Hà Nội lần lượt là 1,5 tỷ, 2,2 tỷ và 3,9 tỷ thì mức giá cho thuê tương ứng là 6,5, 9,5 và 17 triệu đồng/tháng. Mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ trung bình tại thành phố này tương ứng sẽ là 5,2%, 5,18% và 5,23%.

Thực tế, giá cho thuê của một căn hộ chung cư phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có số lượng phòng ngủ. Cùng một diện tích nhưng khác biệt về số phòng ngủ thì giá thuê sẽ có sự chênh lệch rõ rệt.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn tại 6 quận tập trung nhiều dự án chung cư gồm: Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông, Đống Đa, Ba Đình, hiện tại mặt bằng giá cho thuê căn hộ phân khúc bình dân và trung cấp, 1-2 PN có giá từ 8-20 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 10-25% so với đầu năm. 

Căn hộ 80m2, 2 PN tại Mỹ Đình (quận Nam Từ Liêm) đang rao thuê 9 triệu đồng/tháng. Ảnh: Batdongsan.com.vn

Cụ thể, tại quận Ba Đình, Đống Đa, căn hộ 1-2 PN, diện tích 50-80m2 hiện có giá thuê khoảng 14-20 triệu đồng/tháng, tăng 1-1,5 triệu đồng so với thời điểm đầu năm. Tại quận Cầu Giấy, căn hộ tương đương có giá thuê trung bình khoảng 8-11 triệu đồng/tháng, tăng 0,5 – 1 triệu đồng so với đầu năm. 

Tại quận Nam Từ Liêm, căn hộ 1-2 PN hiện có giá thuê trung bình khoảng 9-10 triệu đồng/tháng, trong khi thời điểm đầu năm chỉ khoảng 8-8,5 triệu đồng/tháng. 

Ghi nhận tại quận Hà Đông, căn hộ diện tích khoảng 60-70m2, 1- 2 PN cũng có mức tăng giá đáng kể. Thời điểm đầu năm, giá cho thuê loại căn hộ này chỉ khoảng 5,5-6 triệu đồng/tháng thì nay đã tăng lên 7-8,5 triệu đồng/tháng.

Trong khi mức tăng giá thuê ở căn hộ 1-2 PN khá rõ nét thì những căn 3 - 4 PN, diện tích từ 90-120m2 lại ghi nhận biên độ tăng giá thuê ít hơn, thậm chí không tăng.

Các căn hộ có diện tích lớn 3 - 4 PN ở quận Ba Đình, Đống Đa hiện phổ biến ở mức 17-45 triệu đồng/tháng; tại quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm giá phổ biến từ 16-26 triệu đồng/tháng. Mức giá này đã chạm ngưỡng khá cao so với nhu cầu của khách thuê. 

Có thể dễ dàng nhận thấy, mức giá cho thuê các căn hộ hiện nay đang tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi nhuận cho thuê, các loại căn hộ có 1 - 2 PN, giá thuê vừa phải đang cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn hẳn so với căn hộ 3 - 4 PN. Trên thực tế, các căn hộ có 2 PN cũng dễ dàng cho thuê hơn do phù hợp với túi tiền của đa số khách hàng.

Biểu đồ so sánh lượt tìm kiếm căn hộ cho thuê từ 1 – 4 PN trong năm 2018

Theo khảo sát hành vi của người dùng trên Batdongsan.com.vn trong 1 năm qua, căn hộ 2 PN là sản phẩm đang được ưa chuộng hơn cả. Lượng tìm kiếm căn hộ này gấp 7 lần căn hộ 1 phòng ngủ và gấp đôi so với căn hộ 3 phòng ngủ. Còn căn hộ 4 phòng ngủ có lượt tìm kiếm thấp nhất. Trong đó, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Hà Đông là 3 quận dẫn đầu về lượt tìm kiếm căn hộ cho thuê. Đây cũng là những khu vực có nhiều dự án chung cư và tập trung đông dân cư, người lao động với mức thu nhập vừa phải. 

Trên thực tế, đối tượng khách thuê ngày càng phân hóa rõ nét. Chẳng hạn, đối với phân khúc cao cấp, đối tượng thuê chủ yếu là người nước ngoài, quản lý doanh nghiệp… trong khi phân khúc trung cấp lại hướng đến đối tượng nhân viên văn phòng, sinh viên có điều kiện, gia đình có con nhỏ chưa đủ điều kiện mua nhà… Tuy nhiên, các đối tượng đi thuê chung cư với mức giá trên 10 triệu đồng/tháng cũng thuộc nhóm đối tượng thu nhập khá, dễ thay đổi hành vi chỗ ở từ thuê sang mua hẳn căn hộ nên mức độ ổn định cho thuê của nhà đầu tư không cao.

Hơn nữa, thống kê của CBRE cũng cho thấy, tính đến hết tháng 11/2018, thị trường Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ mới chào hàng, tăng gần 2.000 căn so với năm 2017. Chính vì lượng căn hộ mới mỗi năm quá nhiều, trong khi đó xu hướng đầu tư mua nhà cho thuê cũng tăng theo khiến sự cạnh tranh trong phân khúc này ngày một lớn. Đặc biệt hiện nay, mô hình nhà trọ cao cấp cho thuê với giá rẻ hơn nhiều so với thị trường căn hộ cho thuê, dòng nhu cầu cũng dần dịch chuyển từ thuê căn hộ sang thuê phòng trọ cao cấp khiến việc đầu tư căn hộ cho thuê không còn “dễ ăn” như trước. 

Hà Nhung