Thị trường đất nền TP.HCM giảm nhiệt

Nhu cầu tìm kiếm và giao dịch sụt giảm

Thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung mới, hàng loạt cảnh báo về rủi ro lừa đảo, giá bán leo thang… là những nguyên nhân khiến thị trường đất nền tại TP.HCM có phần giảm nhiệt. Dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn về thị trường đất nền trong quý 2/2019 cho thấy, lượng truy cập, tìm kiếm sản phẩm thuộc phân khúc này có xu hướng giảm đáng kể ở hầu hết các quận/huyện nội thành TP.HCM. 

Cụ thể, mức độ quan tâm tìm kiếm sản phẩm đất nền tại quận 9 trong quý 2/2019 giảm đến 36%. Quận 2 và Thủ Đức ghi nhận xu hướng tìm mua giảm lần lượt 16% và 24%. Bình Chánh và quận 12 vốn tập trung nhiều dự án đất nền giá mềm cũng ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm lần lượt 36% và 5%. Củ Chi là huyện duy nhất trong quý có nhu cầu tìm mua đất nền tăng 11% so với cùng kỳ nhờ một số thông tin tích cực về hạ tầng và có thêm dự án mới chào bán. Tuy nhiên, sức nóng giao dịch đất tại Củ Chi chỉ duy trì trong thời gian ngắn.

Theo tìm hiểu giao dịch thực tế của PV Batdongsan.com.vn tại một số quận là điểm nóng đất nền như quận 9, quận 2, Thủ Đức, Bình Chánh, quận 12, lượng giao dịch thành công giảm, nhu cầu tìm mua đất nền cũng không cao như cùng thời điểm này năm 2018. Tại quận 9, điểm nóng giao dịch nhà đất Long Trường, Trường Thạnh, Phú Hữu, Phước Long B, Long Thạnh Mỹ, hoạt động mua bán kém sôi động, lượng khách tìm đến giao dịch đất nền tại các sàn còn mở cửa hoạt động cũng rất thưa thớt. 

Một khu đất nền tại quận 12, TP.HCM đang sang lấp nền. Ảnh: Phương Uyên

Nguồn hàng vẫn tiếp tục khan hiếm

Trên thị trường thứ cấp, nguồn hàng ký gửi bán lại giảm mạnh, trong khi nguồn hàng chào bán phần nhiều là đất nông nghiệp, đất nền chưa ra sổ riêng. Với đất nền sổ đỏ, đất thổ cư thì sản phẩm không bao nhiêu. Nhiều sàn quảng cáo bán đất quận 9 nhưng khi đến nơi tìm hiểu lại là đất trên địa phận Bình Dương hay Đồng Nai. Mức giá chào bán đất thổ cư, đất nền sổ đỏ tại quận 9 hiện khá cao, giới đầu tư có xu hướng đổ về các tỉnh lân cận săn quỹ đất rẻ còn người mua ở thực thì e ngại nên không còn tìm mua nhiều. Khách đến hỏi thăm đất quận 9 chủ yếu là để khảo sát, tìm hiểu, giao dịch thực tế không đáng kể. 

Không chỉ quận 9, các quận huyện khác như quận 2, Thủ Đức cũng ghi nhận sụt giảm mạnh về giao dịch đất nền. Nguyên nhân đến từ yếu tố giá bán luôn neo ở mức cao và thiếu hụt nguồn cung mới.

Chia sẻ về thị trường đất nền TP.HCM, nhiều sàn giao dịch cho biết, họ không có nguồn hàng để phân phối nên nhận ký gửi bán các sản phẩm đất nền giáp ranh thành phố như khu vực Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa và Nhơn Trạch. 

Theo anh Đỗ Minh Đức, quản lý một sàn giao dịch tại Phước Long B, sàn của anh là một trong những sàn có nguồn hàng đất nền khu Đông phong phú nhất nhưng cũng chỉ khoảng 40% sản phẩm là đất nền sổ đỏ, còn lại vẫn là đất nông nghiệp, đất ba chung. Đất ở các khu vực trung tâm quận thì ít người bán cũng ít người mua do giá cao. Đất ở các khu xa trung tâm quận còn hoang vu, chưa được xây dựng hạ tầng thì rất khó bán. Quan trọng nhất, đất tại các khu này hầu như chưa ra được sổ, phần nhiều vẫn là đất thổ vườn tự bán, diện tích lớn, giá thành cao nên cũng không dễ ra hàng. 

 
Khu đất đang san nền, phân lô rao bán ở huyện Củ Chi. Ảnh: Phương Uyên 

Để có nguồn hàng chào bán, sàn của anh Đức nhận ký gửi khá nhiều lô đất tại Dĩ An, Nhơn Trạch và Biên Hòa. Theo anh, từ đầu năm đến giờ cũng có 2 dự án quy mô nhỏ chào bán với số lượng nguồn hàng tầm 40-60 nền, nhưng CĐT đều tự bán thay vì nhờ các sàn phân phối như trước đây.

Giá bán có xu hướng giảm dần về giá trị thực

Không chỉ nhu cầu tìm mua giảm, giá bán đất nền tại một số quận/huyện TP.HCM cũng giảm mạnh theo nhu cầu mua. Chỉ trong 3 tháng, giá đất nền quận 2 có mức giảm mạnh nhất, tới gần 14%. Quận 9 xếp thứ 2 với mức giảm 12%, giá đất nền tại Thủ Đức và quận 12 cũng lần lượt giảm 8-10%. Riêng huyện Củ Chi, nhờ cơn sốt cục bộ trong ngắn hạn mà giá đất tăng thêm được 4% so với 3 tháng đầu năm. 

Giá đất nền TP.HCM giảm nhiệt thời gian qua là do một số yếu tố tác động, trong đó có việc các thông tin rao bán ảo, làm giá đã không còn phổ biến như trước. Trước đó, thời điểm quý 1/2019, sự khan hiếm mạnh nguồn cung đất nền khiến nhiều dự án hét giá, làm giá ảo. Đất tại một số khu vực trung tâm quận cũng được thể thổi giá ăn theo khiến giá nhà đất biến động tăng không đúng nhu cầu thực. Cũng trong các tháng đầu năm, thông tin mở rộng nhiều tuyến đường trọng điểm khu Đông, nhiều dự án hạ tầng dịch vụ dân sinh triển khai khiến giá đất tăng cục bộ ở một số điểm nóng. Đến thời điểm hiện tại, cơn sốt cục bộ này đã hạ nhiệt, giá đất nhích dần về giá trị thực cũng là yếu tố khiến giá bán chung toàn thị trường giảm xuống.

Với các quận Bình Tân, Bình Chánh, sự giảm nhiệt đất nền đến từ việc nhà đầu tư có phần e ngại về yếu tố pháp lý của các dự án đang triển khai. Đây cũng là khu vực có sức nóng về đất nền trong các tháng qua do nguồn cung chào bán nhiều, giá mềm và quỹ đất đa dạng. Tuy nhiên, việc hàng loạt nhà đất khu vực này lộ sai phạm pháp lý, sự mạnh tay với các dự án sai phạm của chính quyền khiến nhà đầu tư thận trong hơn khi giao dịch.

Phương Uyên