Thị trường địa ốc vùng ven TP.HCM giảm sức nóng

>> Nguyên tắc đầu tư bất động sản tỉnh lẻ để không bị chôn vốn

Từ đầu năm 2018 làn sóng đầu tư BĐS vùng ven bùng nổ mạnh mẽ. Việc siết dự án tại TP.HCM buộc doanh nghiệp phải tiến ra vùng ven để duy trì được hệ thống kinh doanh, nhân viên môi giới bất động sản có hàng để bán. Làn sóng này giúp các địa phương từng nóng sốt như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đến các thị trường trầm lắng hơn như Bình Phước, Kiên Giang, Bình Châu, An Giang… thu hút hơn. Những dự án triển khai tại các địa bàn mới chủ yếu thuộc phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự. Hàng loạt tên tuổi như Novaland, Hưng Thịnh Corp, An Gia, Cát Tường Group, Nam Long, Phú Long… liên tục công bố các dự án quy mô tại thị trường tỉnh lân cận TP.HCM.  

Cùng với cuộc di cư của các ông lớn là làn sóng chuyển hướng của giới đầu tư. Sức mua tại các thị trường tỉnh tăng vọt khi các đợt mở bán của nhiều doanh nghiệp như Novaland, Phú Đông, Hưng Thịnh, DCT, Cát Tường, Danh Khôi… đều xuất hiện tình trạng cháy hàng dù nguồn cung mỗi dự án lên đến hàng ngàn sản phẩm. 

Theo khảo sát của PV Batdongsan.com.vn, giá bất động sản các tỉnh cũng tăng mạnh. So sánh đầu năm 2018 với cùng kỳ 2019, giá đất tại Long An từ 6-12 triệu/m2 tăng lên 12-19 triệu m2; Đồng Nai từ 9-15 triệu/m2 tăng lên hơn 20 triệu/m2. Khu vực Dĩ An, Thuận An, Bình Dương từ 23 triệu/m2 lên 30 triệu/m2 và hiện tại là 33-40 triệu/m2. Đất Bình Phước tăng giá từ 3-5 triệu/m2 lên mức 6-10 triệu/m2. 

Làn sóng dự án và sự chuyển hướng của nhà đầu tư sang các tỉnh vùng ven TP.HCM
khiến giá bất động sản tại đây tăng mạnh. Ảnh: Phương Uyên

Tuy nhiên sức nóng thị trường các tỉnh vùng ven đang có dấu hiệu hạ nhiệt trong các tháng gần đây. Sau thời gian ngắn bùng nổ hàng loạt dự án mới, thị trường trở nên trầm lắng, giao dịch chậm, việc sang tay khó khăn và nhiều CĐT đang hạn chế tung ra dự án mới trong thời điểm này dù đang là cuối năm. 

Theo đại diện một doanh nghiệp đang chào bán nhà phố tại Đồng Nai, từ đầu quý 3/2019, giao dịch nhà đất bắt đầu trầm lắng, dự án bán ra chậm hơn nhiều. Dù sàn chỉ còn lại khoảng 150 sản phẩm nhưng bán từ tháng 8 đến giờ vẫn chưa ra được 30%. Chưa kể áp lực phải ra hàng thứ cấp cho khách đầu tư. 

Một sàn giao dịch khác đang chào bán dự án dưới Bình Phước cho biết, dù may mắn đã bán hết nguồn hàng sơ cấp từ tháng 4/2019 nhưng hiện tại, áp lực phải ra nguồn hàng thứ cấp cho nhà đầu tư trở nên khó khăn do lượng khách mua giảm mạnh. Nhìn chung lượng khách tìm hiểu về dự án hiện tại giảm gần 50-60% so với quý 2/2019. “Ra hàng thứ cấp bây giờ rất khó chưa nói đến chuyện nhiều nhà đầu tư kỳ vọng bán chênh lại với mức khá cao”, đại diện sàn nói. 

Tương tự, lượng hàng bán của nhiều dự án tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai cũng rất ì ạch, mỗi tháng chỉ bán được vài nền đất, nhà phố. Riêng với các dự án đã bán hết hàng, việc chuyển nhượng lại sản phẩm đã mua gặp nhiều khó khăn. 

Đất nền các tỉnh giảm sức hút do những lùm xùm liên quan vấn đề
pháp lý. Ảnh minh họa: Phương Uyên

Ông Đỗ Mạnh Hùng, một nhà đầu tư quận 5, TP.HCM cho biết, 2 lô đất nền tại dự án ở  Bình Phước và 1 căn nhà phố tại Bàu Bàng mua từ thời điểm đầu năm 2019 giờ chào bán lại không được dù mức lợi nhuận chỉ khoảng 5-7%. Dù không bị áp lực vay vốn nhưng theo kế hoạch ông không tính chôn tiền lâu tại thị trường này. 

Lý giải nguyên nhân thị trường bất động sản vùng ven đang sôi động lại trở lên trầm lắng, bà Nguyễn Hương, TGĐ Đại Phúc Land nhìn nhận, sự xuất hiện nhiều dự án “ma” khiến người mua cảnh giác, không dám xuống tiền là nguyên nhân khiến đất nền tại tỉnh giảm sức hút, giới đầu tư chùn tay. Ở Bình Dương, Nhơn Trạch những khu đô thị lớn hàng ngàn hecta, hạ tầng đầu tư đầy đủ nhưng không có người ở mười mấy năm qua đang là sự lãng phí tiền của và nguồn lực đầu tư lớn. Hệ lụy sẽ còn kéo dài nhiều năm về sau và tâm lý khách hàng sẽ bị ảnh hưởng rất lớn. Thực tế giờ đây nhà đầu tư đều ngần ngại khi nhắc đến BĐS Nhơn Trạch vì không ít người vẫn đang bị chôn vốn tại đây, Bình Dương cũng vậy. 

Ngoài ra, TGĐ Đại Phúc Land cho biết thêm, quỹ đất của các tỉnh lẻ vẫn còn lớn, nhu cầu mua nhà ở tại các dự án chưa nhiều, khách mua chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp. Hơn nữa, mức giá bán tại các dự án bất động sản tăng mạnh, trong khi lượng tiền của người dân tỉnh lẻ không nhiều. Với giá mỗi mét vuông đất dự án cao gấp đôi, gấp ba giá đất thổ cư bên ngoài thì khách hàng sẽ không chọn mua đất dự án. Vậy nên phát triển BĐS cần hướng đến nhu cầu thực để tránh tình trạng đầu cơ một cách thiếu bền vững, nhà đầu tư có thể chôn vốn không rút ra được.

Phương Uyên