Thị trường nhà ở TP.HCM - lượng cung đã phù hợp nhu cầu?

Nhu cầu nhà ở tăng cao bất chấp căng thẳng dịch Covid-19

Mặc dù tình hình dịch bệnh Covid-19 phức tạp, nhu cầu thị trường bất động sản vẫn có diễn biến theo chiều hướng tích cực. Đặc biệt nhu cầu mua nhà ở của cư dân tại TP.HCM không có dấu hiệu giảm. 

Lý giải về nhu cầu nhà ở lớn tại TP.HCM, các chuyên gia nhận định thứ nhất, TP.HCM là một thành phố đông dân nhất cả nước, dân số cơ học hiện đã ở mức 13 triệu người, nhu cầu nhà ở, nhất là với giới trẻ lập nghiệp không ngừng gia tăng đã đẩy nhu cầu về nhà ở tăng cao. Thứ hai, nhu cầu sở hữu căn hộ tiếp tục tăng trưởng, đến từ sự vươn lên của thu nhập bình quân đầu người cũng như sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Thứ ba là do sự phát triển của giao thông, hạ tầng, đặc biệt là sau dịch Covid-19 nhu cầu được sống trong không gian gần gũi thiên nhiên, có nhiều khoảng xanh, không bị ngập lụt đã khiến cho nhua cầu về nhà ở của người dân thay đổi. Đây là những động lực chính để các nhà phát triển dự án bất động sản tiếp tục triển khai các dự án nhà ở mới. Ngoài ra, bất động sản vẫn được coi là một cách để cất giữ tài sản tương đối an toàn. 

Thực tiễn khảo sát cho thấy, nhu cầu căn hộ chung cư tại TP.HCM vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Chia sẻ về tình hình nhu cầu nhà ở tại Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, không tính các thành thị đang tăng trưởng, chỉ tính riêng tại hai đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội, nhu cầu nhà ở đang rất lớn. Tại Hà Nội, tốc độ tăng trưởng dân số trung bình hiện là 2,2%, ở TP.HCM con số này là 2,3%. Mỗi năm Hà Nội cần phát triển ít nhất 67.333 đơn vị nhà ở có diện tích trung bình 70m2 và TP.HCM là 57.363 đơn vị.

Theo ước tính, phân khúc nhà ở cho các gia đình hạt nhân luôn tăng đều đặn khoảng 20% mỗi năm tại các thành phố có tốc độ đô thị hóa hàng đầu thế giới như TP.HCM, Hà Nội. Do đó, bất chấp dịch bệnh hay biến cố nào xảy ra với kinh tế vĩ mô, nhu cầu mua nhà để ở là không thay đổi.

Căng thẳng nguồn cung leo thang đẩy giá nhà lên cao

Tính đến hết quý 3/2020, ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy nguồn cung nhà ở tại TP.HCM cực kỳ khan hiếm. Đơn vị này cho biết trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu từ quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường… 

Riêng quý 3/2020 có 7.197 căn hộ chào mới, giao dịch 5.406 căn hộ. Nguồn cung mới có sự tụt giảm mạnh mẽ so với hai năm trước đó, chỉ bằng 80% so với năm 2018 và bằng 70% so với năm 2019. Mức giá bán dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,35% so với quý 2/2020). Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lý giải, tại TP.HCM nguồn cung mới từ các dự án bất động sản nhà ở sụt giảm mạnh. Nguyên nhân chính của thực trạng này đến từ việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai… tại các dự án. Dù cung khan hiếm, cầu thị trường lớn nhưng lượng giao dịch vẫn sụt giảm mạnh bởi hệ lụy từ cung sụt giảm dẫn đến giá bất động sản có chiều hướng tăng. Bên cạnh đó, tâm lý e ngại lo sợ của các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án không phù hợp với quy định pháp luật, trong khi nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý Nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng cũng là nguyên nhân khiến thị trường kém sôi động.

Theo ông Đính, nhiều năm trước, giá nhà ở các đô thị lớn ổn định, đi lên rất thấp, mỗi năm nhích 2 - 3%. Nhưng hiện tại, giá nhà tại TP.HCM đang tăng đột biến, có những dự án trong năm 2019 tăng lên khoảng 10 -15%. “Giá nhà ở hiện nay tại TP.HCM đang vượt khỏi khả năng chi trả của người thu nhập trung bình - thấp và đối tượng chính sách. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, nhất là phân khúc bình dân, dẫn đến giá nhà tăng, người dân khó có cơ hội sở hữu nhà ở với giá 1,5 tỷ đồng trở lại”, ông Đính nhấn mạnh.

Còn theo ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty DKRA Việt Nam, trong 5 năm qua, giá nhà tại TP.HCM lên tục tăng. Năm 2015 giá căn hộ cao cấp khoảng 45 triệu/m2, nhưng tới năm 2020 khoảng 70 - 90 triệu đồng/m2; căn hộ trung cấp giá khoảng 21 - 25 triệu đồng/m2 thì đến nay tăng lên bình quân khoảng 36 - 43 triệu đồng/m2; căn hộ bình dân năm 2015 khoảng 16 - 20 triệu đồng/m2 thì nay đã biến mất khỏi thị trường.

Giá nhà đất leo thang khiến cơ hội sở hữu nhà của người dân tại TP.HCM ngày càng xa vời. "Nếu lấy mức thu nhập 20 triệu/tháng làm mốc thì giá nhà vẫn cao gấp 4 - 5 lần thu nhập hàng năm của người dân. Như vậy, ngay cả người trẻ với mức lương khá cũng chỉ có thể mua nhà có giá khoảng 1 tỷ đồng. Bất cập lớn nhất hiện nay là TP.HCM không còn căn hộ giá rẻ phục vụ nhóm đối tượng này", ông Lâm nói.