Thị trường Tp.HCM: Diễn biến trái chiều dưới tác động của cơn sốt đất

Nhà đầu tư căn hộ chật vật xả hàng

Vụ hỏa hoạn tại chung cư Carina từ một tháng trước vẫn ảnh hưởng đáng kể đến thị trường địa ốc khi đã làm thay đổi hành vi tiêu dùng và đầu tư căn hộ của người dân. Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch nhà ở chung cư tại Tp.HCM trong quý I/2018 đạt khoảng 8.946 giao dịch, giảm khoảng 9,5% so với cùng kỳ quý I/2017 và giảm 34% so với quý IV/2017.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM nhận định, cú sốc tâm lý từ vụ hỏa hoạn có thể khiến sức mua và khả năng tiêu thụ căn hộ giảm sút trong ít nhất 6 tháng và lâu nhất là một năm. Sau giai đoạn nhạy cảm này, thị trường căn hộ sẽ bình ổn trở lại.

Bên cạnh đó, thị trường căn hộ cho thuê cũng gặp khó khi giá thuê tại nhiều chung cư hiện hữu tiếp tục giảm dù nhu cầu thuê khá dồi dào. Nhiều nhà đầu tư đã phải chấp nhận giảm giá bán để tìm khách hàng. Đơn cử như trường hợp của anh Trần Văn Mạnh (Lũy Bán Bích, Tân Phú) khi tham gia đầu tư căn hộ cho thuê từ năm 2016. Anh cho biết anh vừa phải giảm giá thuê lần thứ hai cho căn hộ 110m2 tại chung cư Phú Thạnh (số 53 Nguyễn Sơn). Dù tọa lạc ngay góc ngã tư Lũy Bán Bích - Thoại Ngọc Hầu, căn hộ vị trí góc rất đẹp, diện tích rộng đã có nội thất của anh vẫn phải giảm giá để kiếm khách. Năm 2016, anh cho thuê căn hộ với giá 14,5 triệu/tháng, đến giữa năm 2017 anh phải giảm giá thuê xuống còn 13 triệu/tháng và giá thuê hiện tại chỉ còn 10 triệu/tháng.

Không chỉ chung cư trung cấp, loại hình căn hộ cao cấp còn khó khăn hơn trong việc tìm khách thuê. Dù đã chấp nhận giảm giá, nhiều chủ nhà vẫn không tìm được khách. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư mua sỉ căn hộ phải chật vật xả hàng vì áp lực bán không xong, giữ lại thì đóng tiền không xuể.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, chắc chắn thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng sau vụ cháy chung cư Carina vừa qua. Về mức giá, trên thị trường sơ cấp, chủ đầu tư chào bán lần đầu, giá căn hộ sẽ không bị ảnh hưởng, thậm chí vẫn ở mức cao như thời gian qua bởi chi phí đầu vào không giảm nên giá bán (đầu ra) rất khó bị sụt giảm.

Giá nhà phố, nhà riêng leo thang theo cơn sốt đất

Cùng với cơn sốt đất nền và sự chững lại của thị trường căn hộ, loại hình bất động sản biệt thự, nhà phố vẫn được đánh giá là có khả năng tiêu thụ tốt, sức mua tăng cao ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Thị trường nhà phố, nhà riêng tại Tp.HCM được đánh giá có khả năng tiêu thụ tốt

Theo số liệu của CBRE, trong năm 2017, Tp.HCM đón nhận 2.946 căn biệt thự, nhà phố, trong khi năm 2016 là 3.062 căn. Sức tiêu thụ loại hình bất động sản duy trì ở mức ổn định, giá bán có xu hướng tăng lên theo quý hoặc năm. Theo đơn vị này, ghi nhận mức tiêu thụ ở dự án mới mở bán trong năm 2017 đạt từ 70-90%, quý đầu năm 2018 đạt 63-80% (tùy từng dự án).

Đáng chú ý là sự “tăng nhiệt” của thị trường nhà ở riêng lẻ. So với thời điểm cuối năm 2017, giá nhà riêng lẻ tại Tp.HCM đã tăng từ 15-30%. Hoạt động mua bán trên thị trường chủ yếu đến từ nhu cầu thực.

Theo ghi nhận của PV Batdongsan.com.vn, tại Q.9, nơi tập trung nhiều nguồn cung nhà riêng xây sẵn để bán đang mang về cho nhà đầu tư khoản lời tăng thêm 15-30% so với 5-6 tháng trước. Trong đó, những căn có giá trong khoảng 1,8-3,5 tỷ đồng có sức mua khá tốt, giá bán tăng từ 250-500 triệu đồng/căn, tùy vị trí, so với thời điểm tháng 12/2017. Đơn cử, một căn 60m2 tại đường Lò Lu đang bán 2,7 tỷ, tăng 400 triệu đồng; một căn khác 52m2 tại đường Dương Đình Hội có giá bán tăng từ 3,1 tỷ lên 3,5 tỷ đồng… Ngoài ra, một số căn nhà riêng có giá trên dưới 3 tỷ đồng tại Q.Gò Vấp, Q.2 cũng có xu hướng tăng giá do nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu mua luôn cao.

Tuy nhiên, mức tăng có sự khác nhau giữa các khoảng giá, diện tích và vị trí của từng căn nhà. Giá nhà riêng chỉ tăng mạnh ở phân khúc giá trên dưới 3 tỷ đồng, diện tích 40-60m2, hẻm rộng. Đây là phân khúc cả khách mua thực lẫn NĐT đều rất ưa chuộng.

Lợi dụng giá nhà đất leo thang tại nhiều khu vực, các "cò đất" đã đẩy giá những căn nhà nhỏ tăng, ngay cả những căn nhà chỉ 12-13m2 cũng có mức giá "trên trời".

Tại Tp.HCM, nhiều căn nhà siêu nhỏ, chỉ kê vừa chiếc giường, nằm trong những con hẻm sâu hút vẫn được chủ nhà "hét" với giá ngót 100 triệu đồng/m2. Phó Tổng Giám đốc thường trực Công ty L&L Group, ông Huỳnh Ngọc Châu nói: "Khu đường Nguyễn Hữu Cảnh, hoặc khu vực gần cầu Thị Nghè thì giá đất có thể lên đến 150 triệu/m2. Gần đây tôi có đi xem một căn nhà trong hẻm nhỏ đường Ngô Tất Tố chỉ có 16m2 nhưng được rao với giá 2,2 tỷ đồng, tức là 140 triệu/m2".

Cũng theo ông Châu: "Chưa kể những căn nhà nhỏ mà giấy đỏ đã được cấp cách đây nhiều năm thì đa phần đều bị dính một phần lộ giới hẻm. Như vậy khi mở rộng hẻm thì những căn nhà đó tiếp tục bị "chặt" thêm một khúc nữa thì diện tích sẽ chẳng còn đáng bao nhiêu".

Khi các căn nhà nhỏ tại trung tâm Tp.HCM bị "thổi giá" vượt quá giá trị thực, muốn xác định giá trị thực của căn nhà, khách hàng không nên tin vào lời của các môi giới mà nên tìm hiểu qua nhiều nguồn khác nhau. Và khi thị trường chững lại, giá những căn nhà nhỏ không thể tăng thêm mà chỉ có thể đi xuống. Chính vì vậy, những khách hàng muốn mua đầu tư cần hết sức cẩn trọng.