Thời gian bảo hành căn hộ cao cấp chỉ 1 năm?

" Chúng tôi là những khách hàng mua căn hộ tại khu căn hộ cao cấp Thùy Vân - Vũng Tàu (tòa nhà 22 tầng nhìn ra Bãi Sau) của Công ty cổ phần Xây lắp Vũng Tàu (VRC), xin được phản ảnh một số ý kiến và nguyện vọng như sau:

- Do có sự cam kết với khách hàng là Công ty VRC phải giao căn hộ vào quý 1/2011, nhưng đến quý 2/2011 tòa nhà vẫn chưa xong, nên để không bị vi phạm hợp đồng công ty đã gửi thông báo ép chúng tôi đến nhận nhà trong điều kiện công trường còn ngổn ngang. Việc này đã gây ra nhiều bức xúc đối với những ai đã lỡ mua, liên quan đến chất lượng căn hộ, của cả tòa nhà, trách nhiệm chủ đầu tư về các cam kết đối với khách hàng…

Trong khi đó, Công ty lại dọa thời gian bảo hành chỉ một năm và kể từ khi gửi giấy mời đến nhận nhà! Đây là điều vô lý. Chúng tôi mong được tư vấn về vấn đề bảo hành nhà ở và vấn đề bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ". (Một số bà con đã nhận căn hộ ở tầng 18 và tầng 10)

Trả lời

1. Về vấn đề bảo hành nhà ở

Theo quy định tại điều 74 Luật nhà ở và điều 46 nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, địch họa hoặc do người sử dụng gây ra, bên bán nhà ở phải có trách nhiệm bảo hành nhà ở trong thời hạn như sau:

- Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;

- Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;

- Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc các trường hợp trên.

Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở. Nội dung bảo hành nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, sàn, trần, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống các loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, sụt nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán thực hiện bảo hành theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Dựa vào các quy định trên, có thể thấy trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tư đối với các căn hộ tại khu căn hộ cao cấp Thùy Vân - Vũng Tàu (22 tầng) tối thiểu phải là 60 tháng (5 năm). Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng, hoặc có thể theo thỏa thuận từ thời điểm bàn giao nhà cho người mua. Theo đó, thời hạn bảo hành nhà ở không thể tính là một năm kể từ khi gửi giấy mời đến nhận nhà như tuyên bố của chủ đầu tư. Hơn nữa, giấy mời này chỉ mang tính chất thông báo, không thể thay thế cho biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và người mua.

Thậm chí theo quy định tại điều 30 nghị định 209/2004/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng ngày 16/12/2004, các đơn vị xây dựng công trình vẫn có trách nhiệm khắc phục và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra hư hỏng công trình, kể cả đã hết thời gian bảo hành. Quy định này cho thấy chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm chính trong việc khắc phục hư hại mà không do lỗi của người sử dụng hay thiên tai, địch họa, kể cả khi đã hết thời hạn bảo hành. Còn việc xử lý trách nhiệm của các đơn vị như thi công, thiết kế là thuộc về giải quyết giữa chủ đầu tư và các đơn vị này theo hợp đồng giữa các bên và quy định của pháp luật.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bảo hành theo đúng quy định, người mua có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết.

2. Về vấn đề bảo vệ quyền lợi của người mua

Khi chủ đầu tư có sự vi phạm nghĩa vụ thì quyền lợi của người mua sẽ được bảo vệ dựa trên quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa chủ đầu tư với người mua trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Về nguyên tắc, chủ đầu tư phải sử dụng mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại phụ lục của thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 với những điều khoản cơ bản đã được quy định. Các bên có thể thỏa thuận thêm những điều khoản khác nhưng những thỏa thuận này không được trái quy định pháp luật. Trong đó, chất lượng công trình nhà ở, quyền - nghĩa vụ của các bên mua - bán, trách nhiệm trong việc chậm trễ bàn giao căn hộ và bảo hành nhà ở… đã được quy định cụ thể.

Khi nhận bàn giao nhà ở, người mua có quyền thể hiện ý kiến của mình trong biên bản bàn giao nhà về việc không đồng ý với thời điểm bàn giao chậm trễ, về tình trạng nhà và chất lượng của các thiết bị, vật liệu không đảm bảo đúng như thỏa thuận, cam kết của chủ đầu tư và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục và/hoặc bồi thường.

Trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng các cam kết của mình, người mua có thể tố cáo những sai phạm đó đến sở xây dựng để cơ quan này xử lý hành vi vi phạm và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án đầu tư, và/hoặc khởi kiện tại tòa án nếu đã yêu cầu mà chủ đầu tư từ chối không thực hiện hoặc thực hiện không đúng trách nhiệm của mình.

Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân(Đại học Luật TP.HCM)
(Theo TTO)