Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất Thủ Dầu Một

Đất của tôi có mặt đường rộng 2,5m là đường tự mở và mảnh đất này cách đường nhựa khoảng 300m. Giờ tôi muốn hỏi với diện tích đất ở cần tối thiểu bao nhiêu thì tôi đủ điều kiện xây nhà và thủ tục để được xây nhà cấp 4 là thế nào? Giờ tôi chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở thì làm thủ tục thế nào và đóng lệ phí bao nhiêu? Nhờ luật sư trả lời giúp, xin chân thành cảm ơn. Tien Thanh ([email protected])

Trả lời

Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, đóng tiền sử dụng đất và xin phép xây dựng nhà ở

Theo thư trình bày, thửa đất do ông/ bà đang sử dụng có diện tích là 121,8m2, trong đó có 20m2 được công nhận là đất ở. Như vậy, về nguyên tắc, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận cho ông/ bà được sử dụng đất vào mục đích nào, thì ông/ bà có quyền sử dụng đất vào mục đích đó.

Trong trường hợp, ông/ bà muốn xây dựng nhà trên một diện tích lớn hơn, phần diện tích này có mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp, thì căn cứ khoản 1, điều 107 Luật đất đai quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, do đó ông/ bà phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở trước khi tiến hành xin phép xây dựng nhà ở.

1/ Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm có:

i/ Nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở;

ii/ Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Do đó, việc xem xét chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét dựa trên nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở của ông/ bà, và điều kiện về tính phù hợp với quy hoạch của thửa đất, điều này có nghĩa thửa đất mà ông bà cần chuyển mục địch sử dụng đất phải được quy hoạch là đất ở.

Căn cứ điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, thì ông/ bà sẽ nộp hai bộ hồ sơ (gồm một chính và một bộ sao y có chứng thực) tại UBND thị xã Thủ Dầu Một, hồ sơ gồm có:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu) có xác nhận của UBND xã Tân An (ông/bà có thể đến UBND thị xã Thủ Dầu Một để nhận mẫu đơn).

- Giấy chứng nhận quyền sử đất;
- Sơ đồ trích đo thửa đất;
- Tờ khai lệ phí trước bạ và tờ khai nộp tiền sử dụng đất;

Trong thực tế, khi nhận hồ sơ cán bộ nhận hồ sơ sẽ yêu cầu nộp thêm những loại giấy tờ khác tùy theo đặc điểm của từng trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết hồ sơ của ông/bà không quá 30 ngày làm việc, ông/bà sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, gồm có: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận.

2/ Về tiền sử dụng đất

i/ Về căn cứ tính tiền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1, điều 4 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ quy định về căn cứ tính thu tiền sử dụng đất, thì trường hợp của ông/ bà nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì tiền sử dụng đất được căn cứ trên diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ví dụ: Diện tích của thửa đất là 160m2, khi chuyển mục đích sử dụng đất, Nhà nước cho phép chuyển 150m2 đất trong tổng số 160m2 đất nêu trên làm nhà ở thì diện tích tính tiền sử dụng đất là 150m2.

Căn cứ khoản 2, điều 4 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ quy định căn cứ về giá đất khi thu tiền sử đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Do vậy, nếu trường hợp của ông/ bà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong năm 2011, thì giá đất sẽ được căn cứ tại quyết định số 57/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Bình Dương.

ii/ Về nguyên tắc tính tiền sử dụng đất

Căn cứ điểm b, khoản 2, điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ, quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Điều này có nghĩa tiền sử dụng đất mà ông/bà phải đóng được xác định bằng cách lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở của thửa đất trừ đi tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

Ví dụ: Giá đất nông nghiệp của thửa đất có giá là 350.000 đồng/m2, giá đất ở của thửa đất là 2.000.000 đồng/m2 thì tiền sử dụng đất cho 1m2 đất là 2.000.000 đồng-350.000 đồng =1.650.000 đồng/m2.

Căn cứ quyết định số 57/2010/QĐ-UBND, thì giá đất ở được xác định dựa trên vị trí của thửa đất đối với một đoạn đường chính. Do thư của ông/ bà không cho biết thửa đất thuộc về đoạn đường nào, nên chúng tôi không thể tính toán chi tiết tiền sử dụng đất mà ông /bà phải đóng khi được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Căn cứ khoản 2 điều 1 nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 của Chính phủ, thì ngoài việc nộp tiền sử dụng đất nêu trên, ông/bà còn phải đóng lệ phí trước bạ là 0,5% trên tổng giá trị đất. Số tiền đóng lệ phí trước bạ cụ thể sẽ do cơ quan thuế xác định.

3/ Về thủ tục xin giấy phép xây dựng

Nếu thửa đất của ông/bà sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất là đất làm nhà ở và không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo khoản 1, điều 62 Luật xây dựng, thì ông/ bà phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình. Do đó, ông/ bà phải lập thủ tục xin giấy phép xây dựng, hồ được lập thành ba bộ gồm có:

- Đơn xin giấy phép xây dựng (theo mẫu);
- Bản vẽ thiết kế công trình;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao y có chứng thực)

Ông/ bà có thể đến UBND thị xã để nhận mẫu đơn và nộp hồ sơ tại đó, thời gian giải quyết việc cấp phép xây dựng là 15 ngày làm việc, lệ phí cấp phép xây dựng là 50.000 đồng (căn cứ bộ thủ tục hành chính của tỉnh Bình Dương).

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)