Thủ tục sang tên sổ đỏ

Xin hỏi: Nếu tôi mua mảnh đất này thì phải làm lại sổ đỏ mang tên tôi và sổ đỏ mang tên chủ cũ sẽ bị hủy?

Nếu mua mảnh đất này tôi có thể cất nhà trên toàn bộ diện tích 50m2? Nếu chỉ được phép cất nhà trên 70% diện tích thì 30% còn lại được phép làm gì?

Tuy nhiên nghe nói mảnh đất này đang nằm trong khu quy hoạch, giải tỏa. Nếu đúng như vậy thì khi làm thủ tục mua bán bên văn phòng công chứng hay UBND có xác nhận? Có thực hiện được việc mua bán và nếu lỡ mua thì sau này có được hưởng đền bù?

Tỉ lệ đền bù thế nào nếu như phần qui hoạch, giải tỏa chỉ chiếm 1/2 lô đất? Phần đất còn lại sẽ xử lý như thế nào?
 

- Trả lời:

Theo quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản thì các mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 1-8-2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang mẫu mới theo quy định của luật này.

Tuy nhiên, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định trước ngày 1-8-2009 thì khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận theo mẫu mới được quy định tại nghị định 88/2009/NĐ-CP.

Theo đó, tên của người chủ mới sẽ được ghi nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận cũ sẽ được nộp lại khi thực hiện thủ tục đăng ký.

Trường hợp người sử dụng đất tiếp tục thực hiện chuyển nhượng thửa đất đó cho người khác, những thông tin thay đổi liên quan đến người sử dụng đất mới  sẽ được ghi nhận tại cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp - Điều 12 thông tư 17/2009/TT-BTNMT.

Theo khoản 1 Điều 11 Luật đất đai, người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng đất đã được ghi trong giấy chứng nhận. Nghĩa là ông có thể sử dụng phần đất được công nhận là đất thổ cư để xây nhà ở. Để được xây dựng trên toàn bộ diện tích đất nói trên, ông cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng của thửa đất nói trên sang đất thổ cư (phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại nơi thửa đất tọa lạc).

Như thông tin ông cung cấp, thửa đất ông dự định mua là đã có sổ đỏ, tuy nhiên lại nằm trong khu quy hoạch. Trong trường hợp này nếu vẫn chưa có quyết định thu hồi đất, cũng như không có quyết định ngăn chặn nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất vẫn được quyền chuyển nhượng thửa đất.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được áp dụng đối với những đối tượng thuộc quy định tại khoản 1 Điều 14 nghị định 69/2009/NĐ-CP. Nghĩa là đối với những thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận hoặc thuộc diện được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa cấp sẽ được bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi.

Nếu việc chuyển nhượng thửa đất nói trên là trước khi có quyết định thu hồi đất và đã được thay đổi thông tin về người sử dụng đất trên giấy chứng nhận thì ông có thể được hưởng bồi thường về phần đất bị thu hồi. Nhà nước thực hiện việc bồi thường đối với phần đất bị thu hồi theo khoản 2 Điều 14 nghị định 69/2009/NĐ-CP. Đối với phần đất còn lại không bị thu hồi vẫn thuộc quyền sử dụng của người sử dụng đất. Trường hợp để biết được các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, ông có thể liên hệ với UBND quận huyện để được cung cấp.

Thân ái chào ông.