Thủ tục tách thửa đất chỉ có 30% đất thổ cư trong dự án

Khi mua người bán được ủy quyền của chủ sổ đỏ cho biết nền đất chỉ có 30% đất thổ cư.

Xin hỏi, trong trường hợp này đất có đủ diện tích để tách sổ đỏ và được phép xây dựng nhà ở? Giấy tờ được công chứng, sổ đỏ cũng được công chứng chung như vậy chủ sỏ đỏ có được phép dùng mảnh đất đã bán đi thế chấp hoặc vay ngân hàng? Giấy tờ công chứng của tôi khi đó có hợp lệ?

Mong được tư vấn. Cám ơn.

Anh Hua ([email protected] )

Trả lời

Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất có ý định nhận chuyển nhượng nền đất có diện 69m2, trong đó chỉ bao gồm 30% đất thổ cư (tương đương 20,7m2). Nền đất này nằm trong một thửa đất lớn hơn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây họi là "giấy chứng nhận").

Bên cạnh đó, bạn cũng không nêu rõ tổng diện tích khu đất, phần diện tích đất ở và diện tích đất nông nghiệp là bao nhiêu, nên không thể xác định được tổng diện tích khu đất có thể đủ điều kiện để được tách thửa hay không.

Tuy nhiên, nếu nền đất trên chỉ có 20,7m2 đất ở và 39,3m2 đất nông nghiệp thì bất chấp tổng diện tích khu đất là bao nhiêu, bạn cũng sẽ không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu theo quyết định số 28/2013/QĐ-UBND ngày 27-9-2013 của UBND tỉnh Bình Dương để được phép tách thửa đất.

Cụ thể:

1. Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất được phép tách thửa đối với khu vực thị xã, thành phố được quy định như sau:

2. Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất được phép tách thửa đối với khu vực các huyện được quy định như sau:

Ngoài điều điều kiện về việc các thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi được tách thửa phải có diện tích không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định nêu trên, còn phải thỏa mãn một số điều kiện khác theo quyết định 28/2013/QĐ-UBND (bạn có thể tìm đọc quyết định này để được biết cụ thể hơn).

Trường hợp bạn và bên chuyển nhượng (người có quyền sử dụng khu đất) đã tiến hành thủ tục chuyển nhượng một phần thửa đất (diện tích 69m2 nêu trên) và cũng đã được cấp giấy chứng để chứng nhận quyền sử dụng của khu đất đất thuộc quyền sở hữu chung của hai bên (trong đó xác định bạn được quyền sử dụng 69m2 và bên chuyển nhượng được quyền sử dụng toàn bộ diện tích còn lại) thì một trong hai người sẽ không thể tự mình đem quyền sử dụng khu đất để chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp… theo quy định của pháp luật mà không có sự đồng ý của người kia.

Ngoài ra, cần lưu ý, việc xác định giấy tờ công chứng của bạn có hợp lệ hay không sẽ tùy thuộc vào quá trình tiến hành thủ tục công chứng có đúng quy định của pháp luật hay không và quan trọng nhất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và chủ đất có thể làm cơ sở để tiến hành các bước tiếp theo (theo quy định của pháp luật) để từ đó bạn và chủ đất được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận để chứng nhận quyền sử dụng đất chung đối với khu đất.

Lưu ý:

Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận để chứng nhận quyền sử dụng chung của khu đất, bạn và chủ đất phải tiến hành xin cấp giấy phép trước khi tiến hành xây dựng nhà ở, phần diện tích được phép xây dựng nhà ở phải là đất có mục đích để ở và phải tuân thủ đúng quy định về diện tích tối thiểu được cấp phép xây dựng.

Bạn có thể liên hệ UBND cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể hơn.

Luật sư Nguyên Văn Hậu