Tín dụng BĐS vẫn gặp khó

Hàng “chào” rất nhiều, nhưng khó mua

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS), đặc biệt là căn hộ chung cư thương mại đang đóng băng thì không chỉ các NHTM chủ động đưa ra các gói cho vay mua nhà hấp dẫn mà những cái “bắt tay” giữa ngân hàng và DN ngày càng nhiều để hỗ trợ khách hàng mua nhà. Người dân có nhu cầu mua nhà ở, không khó để điểm tên những gói tín dụng cho vay ưu đãi từ phía các nhà băng.

Chẳng hạn, như SeABank cho phép khách hàng vay tối đa lên tới 70% số tiền đầu tư cho ngôi nhà, thời hạn vay tối đa lên tới 20 năm và có thể được ân hạn trả nợ gốc trong 12 tháng đầu tiên. Khách hàng được miễn hoàn toàn lãi suất cho tháng đầu tiên và hưởng mức lãi suất cố định ở mức chỉ 11%/năm cho 11 tháng tiếp theo.

Bên cạnh đó, khách hàng còn được ưu đãi về thời gian phục vụ, khi SeABank cam kết sẽ trả lời khoản vay trong vòng 5 ngày kể từ ngày khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ vay vốn theo quy định.

Trong “gói” cho vay siêu ưu đãi lãi suất dành cho khách hàng cá nhân của VPBank mới “chào hàng” với lãi suất chỉ từ 6%/năm, giá trị vay tối đa lên đến 5 tỷ đồng/ khoản vay, ngân hàng này cũng hướng đến đối tượng cho vay mua và sửa chữa nhà.

Ngoài ra, phải kể đến chủ đầu tư Golden Palace và BIDV vừa đưa ra chương trình cho vay lãi suất 0% cho các khách hàng mua nhà tại dự án trong thời hạn 1 năm. Vietcombank và Indochina Land, chủ đầu tư của dự án Indochina Plaza Hanoi cũng vừa có gói ưu đãi cho vay mua nhà tương tự. Hay VIB phối hợp cùng Công ty cổ phần đầu tư Nam Long triển khai cho vay ưu đãi lãi suất 0% trong suốt năm đầu tiên của khoản vay dành cho khách hàng mua căn hộ tại block A5 dự án Ehome 3 – Tây Sài Gòn.
 

BĐS đóng băng đã “chôn” theo một lượng không nhỏ nguồn lực của xã hội.

Theo nhận định của giới chuyên môn, khi mà phân khúc nhà ở xã hội sắp có sự hỗ trợ của gói tín dụng ưu đãi dành cho cán bộ, công chức nhà nước vay với lãi suất 6%/năm, thì phân khúc nhà ở thương mại trung và cao cấp vẫn đang tự cứu mình bằng nhiều chiêu như tặng quà, bốc thăm trúng thưởng, giảm giá và cả tặng lãi suất cho khách hàng…Tuy nhiên, tín dụng BĐS vẫn gặp khó, một phần do người dân vẫn có tâm lý nhà đất sẽ giảm thêm, lãi suất cũng sẽ giảm thêm; một phần do các ngân hàng cũng phải thẩm định kỹ lưỡng để phòng ngừa rủi ro.

Trưởng một phòng giao dịch của VPBank cho biết, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng khó khăn, tuy rất muốn cho khách hàng vay mua, sửa chữa nhà ở, nhưng ngân hàng phải thẩm định cẩn trọng trước khi cho vay. Khó nhất là hiện nay nhiều khách hàng làm việc ở các cơ quan, tổ chức có uy tín, nhưng nhìn bảng lương thì thu nhập chỉ trên dưới 10 triệu đồng.

Mặc dù khách hàng khẳng định có nguồn thu nhập làm thêm bên ngoài, đủ khả năng trả nợ, nhưng ngân hàng vẫn rất thận trọng. Khách hàng không chỉ phải chứng minh thu nhập chính thức từ bảng lương, mà nguồn thu từ làm thêm cũng phải tương đối ổn định. Chẳng hạn, nếu hộ gia đình mở thêm đại lý, cửa hàng buôn bán, hay có cửa hàng cho thuê ngân hàng sẽ thẩm tra sổ bán hàng, gồm vốn đầu ra và đầu vào, hợp đồng thuê nhà mới quyết định cho vay.

Nhà xã hội sẽ kích cầu nhà ở thương mại

Ông Phan Đức Tú – Tổng giám đốc BIDV cho biết, từ đầu năm 2012 đến nay, BIDV đã đưa ra hai gói cho vay mua nhà ở là gói 4.000 tỷ đồng (tháng 5/2012) và 2.000 tỷ đồng cho vay mua nhà thu nhập thấp (tháng 8/2012) với mức lãi suất hấp dẫn, nhưng việc triển khai chưa được như kỳ vọng, chỉ chiếm khoảng 30-32% doanh số dự kiến.

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia ngân hàng cho rằng, đúng là hiện nay các NHTM muốn đẩy tín dụng ra, nhưng với tín dụng BĐS, người vay bao giờ cũng muốn vay dài hạn nên ngân hàng phải đắn đo. Trong khi đó, cơ cấu nguồn vốn của các ngân hàng hiện nay đa phần là vốn ngắn hạn.

Ngân hàng nào có nguồn vốn tốt cũng chỉ muốn cho vay mua nhà ở mức trung dài hạn, từ 3 đến 5 năm. Thời hạn cho vay có thể dài hơn, có ưu đãi hơn về lãi suất, nhưng chủ yếu tập trung ở các dự án mà chủ đầu tư và ngân hàng cùng hợp tác. Vì chính ngân hàng này đã cho DN vay vốn triển khai dự án, nên ngân hàng cũng có chương trình tín dụng ưu đãi cho khách hàng muốn mua nhà ở các dự án này. Như vậy là ba bên (ngân hàng - người mua nhà - DN) cùng có lợi. Tuy nhiên, những dự án như vậy không nhiều và hầu hết thuộc dạng nhà cao cấp nên cũng kén khách.

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia ngân hàng, căn hộ trung và cao cấp chưa hút khách hàng không chỉ do giá trị lớn, cầu thấp, mà một phần còn do ngân hàng gặp khó khăn trong khâu thẩm định. Với những người có tiền mua nhà ở thương mại, đa số cũng có của ăn của để, chứ không phải tới mức đi vay hoàn toàn. Nhưng ở Việt Nam, tiêu dùng tiền mặt vẫn là chủ yếu, nên chính người vay cũng khó khăn trong việc chứng minh nguồn thu nhập.

Để giải quyết vấn đề này, theo TS. Hiếu người mua nhà nên đóng một khoản tiền ký quỹ. Chẳng hạn một căn nhà có giá trị là 100%, người mua nào trả luôn 50% - 60% giá trị căn hộ thì ngân hàng nên ưu tiên cho vay lãi suất hấp dẫn để thu hồi được gốc và lãi nhanh. Ngoài ra, các NHTM cũng phải đưa ra các sản phẩm tín dụng BĐS dài hạn từ 10 – 20 năm thì mới hút được khách hàng.

“Ở một số nước trên thế giới, họ cho lập công ty tín thác BĐS, để những người có tiền góp vốn vào quỹ. Và quỹ này dùng tiền mua bán BĐS sau đó chia lời cho các cổ đông. Song điều hành công ty tín thác này phải là người chuyên nghiệp, chứ không có chuyện dự án mới xây được móng đã làm hợp đồng góp vốn, thu tiền của người dân, dẫn tới sự thiếu niềm tin vào thị trường”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng dự báo, khi gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhà ở được triển khai thì đó chính là vốn mồi cho thị trường BĐS. Cộng với việc mặt bằng lãi suất tiếp tục giảm, tín dụng BĐS với phân khúc nhà ở thương mại sẽ khởi sắc trở lại.