Tính lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền nhà đất theo mức giá nào?

Tôi muốn yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tin về ngôi nhà bằng văn bản như: hiện tại nhà không bị ai tranh chấp kiện tụng, không nằm trong diện giải tỏa thu hồi, chỉ có một chủ sở hữu duy nhất (không có nhiều đồng sở hữu), không nằm trong khu vực bị quy hoạch hoặc đã được quy hoạch thành khu dân cư theo tỉ lệ nào đó...

Những yêu cầu của tôi đưa ra là rất chính đáng nhưng vì lý do nào đó chủ nhà không thể cung cấp thì tôi sẽ liên hệ nơi nào để biết thông tin một cách chính xác? Tôi từng biết có người mua nhà dù đã có sổ hồng, giấy tờ đầy đủ nhưng vẫn bị trục trặc do các tranh chấp thưa kiện hoặc rơi vào khu vực bị quy hoạch (năm 2004 chưa quy hoạch nhưng đến năm 2008 có thể đã bị quy hoạch).

2) Lệ phí trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng nhà, đất hiện tại là bao nhiêu phần trăm trên tổng giá trị nhà, đất? Chi cục Thuế quận Bình Tân tính lệ phí trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng cho tôi dựa trên giá trị hợp đồng mua bán giữa hai bên có công chứng hay tự tính theo chỉ tiêu nào đó (người dân có thể tham khảo để biết không)?

Xin chân thành cảm ơn luật sư.

(Tran Van Si - Q.3, TP.HCM)

Trả lời:

Nếu trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) và quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ) của căn nhà bạn dự định mua có nhiều đồng sở hữu thì các đồng sở hữu sẽ được ghi tên trên giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ, trừ trường hợp căn nhà đó thuộc quyền sở hữu chung của hai vợ chồng người bán nhưng chỉ ghi tên một trong hai vợ chồng và được tạo lập sau thời kỳ hôn nhân.

Để biết căn nhà được tạo lập sau thời kỳ hôn nhân hay không thì bạn có thể căn cứ vào thời điểm cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn và thời điểm cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ của hai vợ chồng chủ nhà.

Để biết được căn nhà trên có bị tranh chấp hay không, bạn có thể liên hệ UBND cấp xã nơi có căn nhà tọa lạc để tìm hiểu thông tin. Đối với việc căn nhà trên có thuộc diện bị quy hoạch, giải tỏa hay đã được quy hoạch thành khu dân cư như thế nào… hay không thì bạn có thể liên hệ UBND cấp huyện nơi căn nhà tọa lạc để được giải đáp.

Về lệ phí trước bạ, bạn có thể tham khảo thông tư 79/2008/TT-BTC ngày 15-9-2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29-7-2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21-12-1999 và nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12-5-2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

Theo đó, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%; căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỉ lệ (%) lệ phí trước bạ; và giá đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất ở do UBND tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại điểm c khoản 1.2, mục I, phần II thông tư số 95/2005/TT-BTC của Bộ Tài chính. Đối với tài sản là nhà ở thì giá để tính lệ phí trước bạ là giá mua thực tế theo giá thị trường tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.

Theo quy đinh tại thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23-10-2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8-6-2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được sửa đổi, bổ sung bởi thông tư 66/2008/TT-BTC ngày 21-7-2008 của Bộ Tài chính thì:

Giá trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng được xác định như sau:

Giá trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng (đồng) = diện tích chuyển quyền sử dụng (m2) x giá đất (đồng/m2).

Trường hợp trên đất chuyển quyền sử dụng có nhà và các công trình xây dựng trên đó thì thuế CQSDĐ chỉ tính giá trị đất chuyển quyền, không tính giá trị nhà hoặc giá trị các công trình xây dựng trên đó.

Diện tích đất tính thuế CQSDĐ là diện tích đất thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính của xã, phường, thị trấn. Trường hợp chưa có sổ địa chính, bản đồ địa chính hoặc diện tích ghi trên sổ địa chính, bản đồ địa chính khác với diện tích ghi trong hợp đồng thì phải tổ chức đo đạc, xác định mốc giới và được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố tỉnh (gọi chung là huyện) nơi có đất chuyển quyền sử dụng xác nhận đối với đất hộ gia đình, cá nhân; sở địa chính xác nhận đối với quyền sử dụng đất của các tổ chức.

Giá đất tính thuế CQSDĐ là giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính.

Thuế suất chuyển quyền đối với đất ở là 4%.

Lưu ý thêm với bạn, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị bãi bỏ kể từ ngày 1-1-2009 - ngày Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành và các quy định về tính thuế chuyển quyền sử dụng nhà, đất vừa nêu ở trên sẽ được áp dụng theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU
Theo Tuổi Trẻ Online