Tồn kho BĐS giảm mạnh: Cơ hội cho doanh nghiệp bung hàng mới

Tồn kho giảm mạnh

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến hết quý I/2018, tổng giá trị tồn kho BĐS chỉ còn khoảng 24.763 tỷ đồng, giảm 103.785 tỷ đồng (80,74% so với thời kỳ đỉnh điểm năm 2013) và giảm 619 tỷ đồng (2,44%) so thời điểm cuối năm 2017.

Trong đó, tồn kho đất nền chiếm tỷ lệ cao nhất với khoảng 3.016.261m2, tương đương 11.945 tỷ đồng. Tồn kho nhà thấp tầng còn khoảng 2.971 căn, tương đương 6.804 tỷ đồng. Tồn kho đất nền thương mại còn khoảng 552.771m2, tương đương 2.161 tỷ đồng và tồn kho căn hộ chung cư chỉ còn khoảng 2.654 căn, tương đương 3.853 tỷ đồng.

Chiếm số lượng hàng tồn kho nhiều nhất là hai thị trường Hà Nội và Tp.HCM. Trong đó, Hà Nội chiếm số lượng lớn hơn với tổng giá trị hàng tồn kho còn khoảng 5.257 tỷ đồng, giảm 11.803 tỷ đồng (69,19%) so với đỉnh điểm năm 2013. Tại Tp.HCM, giá trị hàng tồn kho còn khoảng 4.558 tỷ đồng, giảm 24.184 tỷ đồng (84,14%) so với đỉnh điểm năm 2013.

Việc tồn kho BĐS của Tp.HCM giảm mạnh là nhờ vào việc các dự án “trùm mền” tái khởi động rầm rộ và mở bán ra thị trường trong năm 2017. Điển hình, dự án Kenton Residences, có quy mô 1.640 căn hộ cao cấp, giá trị đầu tư lên đến 300 triệu USD đã được Công ty Tài Nguyên tái khởi động từ tháng 6/2017 sau thời gian dài "đắp chiếu" và mở bán sau khi được rót 1.600 tỷ đồng.

Sau thời gian dài “ngủ đông”, tháng 6/2017, dự án Khu phức hợp La Casa, quận 7, Tp.HCM của Vạn Phát Hưng đã được An Gia Investment chi 3.500 tỷ đồng mua lại và tái khởi động, mở bán ra thị trường với tên gọi Saigon Panorama. Đây là dự án mới có quy mô 6ha với 2.000 căn hộ, bao gồm cả office-tel thuộc phân khúc trung cao cấp. Theo kế hoạch, An Gia Investment dành hơn 3,5ha đất để xây dựng các tiện ích phục vụ cư dân, trong đó có hơn 7.000m2 diện tích mặt nước, gồm hồ bơi, tiểu cảnh, các hồ cảnh quan,...

Trong năm 2017, Hưng Thịnh Corp cũng đã mua lại hàng chục dự án biệt thự phố, chung cư từ nhiều doanh nghiệp rồi tái khởi động 5 dự án, giúp hàng ngàn căn hộ thoát cảnh hàng tồn kho.

Bên cạnh đó, Nhà Mơ, Thuduc House, Novaland,… cũng là những thương hiệu đã giải tỏa lượng lớn hàng tồn kho BĐS trên thị trường Tp.HCM.

Cuối quý I/2018, tồn kho BĐS giảm tới 80,74% so với thời đỉnh điểm năm 2013. Ảnh: Lê Toàn

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, lượng hàng tồn kho BĐS tại Việt Nam chiếm tỷ lệ lớn ở phân khúc chung cư. Phần lớn lượng hàng này được các chủ đầu tư tung ra thị trường từ những năm 2007, khi thị trường địa ốc đang lên "cơn sốt". Nhưng khi vừa thông báo hoặc đang phát triển xây dựng phần móng thì thị trường lao dốc, nhà băng siết tín dụng, khiến các dự án này bị "đắp chiếu".

Ông Phúc cho biết, lượng hàng tồn kho BĐS tại Tp.HCM tuy giảm mạnh, nhưng vẫn có những dự án không thể giải quyết nổi số hàng tồn kho lên tới hàng ngàn sản phẩm. Điển hình như dự án Petro Vietnam Landmark tại quận 2 hay chuỗi chung cư của Công ty 584… Các dự án này rất khó thoát được cảnh hàng tồn kho, do chủ đầu tư đã không còn khả năng vay nợ, cũng như năng lực để phát triển tiếp dự án.

Cơ hội cho doanh nghiệp bung hàng mới

Theo giới phân tích, việc Tp.HCM hạn chế cấp phép triển khai dự án mới trong năm 2017 là một trong những nguyên nhân khiến hàng tồn kho giảm mạnh. Điều này có thể nhìn thấy rõ khi trong năm qua, có rất ít doanh nghiệp BĐS lớn tại Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng có dự án mới mà chủ yếu là các dự án "đắp chiếu" được hồi sinh nhờ hoạt động mua bán, chuyển nhượng.

Theo ông Phúc, khi hàng tồn kho giảm, cũng là lúc Chính phủ chấp thuận cho các doanh nghiệp được phát triển dự án mới. Minh chứng là đầu năm 2018, đã có hàng ngàn sản phẩm ở phân khúc chung cư được các chủ đầu tư mở bán. Các dự án này hầu như phát triển ở quỹ đất mới, không nằm ở dự án "đắp chiếu".

Ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc BV Land cho rằng, hàng tồn kho hiện còn xuất hiện ở những dự án đã hình thành. Song, doanh nghiệp không mấy lo lắng, bởi đây là các sản phẩm đã hoàn thiện nên chủ đầu tư có thể chuyển từ bán sang dạng sản phẩm nhà cho thuê, giúp doanh nghiệp thu hồi vốn từ từ. Trong trường hợp có khách mua, chủ đầu tư vẫn có thể tiến hành bán với giá tốt nhất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết, với quan điểm là phải tự cứu mình, các doanh nghiệp đã thực hiện tất cả những biện pháp có thể để giải phóng hàng tồn kho BĐS.

“Các doanh nghiệp BĐS đã áp dụng nhiều hình thức như khuyến mãi, chia nhỏ căn hộ hoặc chuyển dự án nhà ở thương mại qua nhà ở xã hội rồi cấu trúc lại các dự án. Có doanh nghiệp còn mua bán, chuyển nhượng dự án... Tất cả đều nhằm mục đích giải quyết hàng tồn kho và nợ xấu trên thị trường địa ốc”, ông Châu cho hay.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, việc hàng tồn kho giảm mạnh đã giúp các doanh nghiệp có cơ hội cơ cấu lại doanh nghiệp để từng bước vượt qua khó khăn. Các hoạt động M&A cũng diễn ra mạnh mẽ. Sản phẩm trên thị trường BĐS Tp.HCM cũng được đa dạng hóa để phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng, chuyển từ khu vực dư thừa sang khu vực đang thiếu nguồn cung. Điều này tạo đà cho doanh nghiệp địa ốc phát triển lượng hàng mới, cung cấp cho thị trường những sản phẩm tốt hơn.

Theo tiết lộ của ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty BĐS Việt Gia Phú, hiện nay, Công ty đang lên kế hoạch phát triển sản phẩm mới, vì sau 3 năm chật vật giải quyết hàng tồn kho, hiện vấn đề này đã không còn là mối lo của doanh nghiệp nên Công ty sẵn sàng ra hàng mới. Thị trường hiện nay đã hồi phục vững chắc nên việc đưa sản phẩm mới sẽ giúp Công ty đạt lợi nhuận như mong muốn.

Ngoài Việt Gia Phú, hàng loạt đơn vị khác cũng lên kế hoạch tung sản phẩm mới trong năm 2018. Đơn cử, sau năm 2017 không phát triển dự án mới, năm 2018, Him Lam Land phát đi thông tin sắp tung ra thị trường Tp.HCM và Hà Nội nhiều dự án quy mô lớn.

Tương tự, Novaland sau khi im hơi lặng tiếng cả năm 2017, bước sang đầu năm 2018, doanh nghiệp này đã tung dự án mới là Khu dân cư phức hợp cao cấp Victoria Village tại mặt tiền đường Đồng Văn Cống, liền ngay trục huyết mạch Mai Chí Thọ (Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, Tp.HCM). Được biết, trong năm 2018, Novaland còn tung thêm một số dự án mới nữa ra thị trường.