Tp.HCM đề xuất lập "hàng rào" ngăn việc tách thửa biến tướng

Phân lô bán nền: Là kinh doanh BĐS

Sở Xây dựng nhận xét, trước đây, việc tách thửa trên địa bàn được thực hiện theo Quyết định 33/2014 của thành phố nhưng từ ngày 1/1/2018 thì thực hiện theo Quyết định 60/2017.

Quá trình triển khai phát sinh việc phân lô bán nền không được quản lý theo quy định về nhà ở và kinh doanh bất động sản (BĐS); đồng thời hình thành các khu dân cư không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường. Sở Xây dựng cho hay, thực tế này là sự biến tướng khi cá nhân, hộ gia đình chuyển đất nông nghiệp thành đất ở rồi phân lô tách thửa.

Sở này cũng cho biết, Luật Kinh doanh BĐS quy định, việc tách thửa có hình thành đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng dưới hình thức phân lô bán nền được coi là "kinh doanh BĐS". Trong khi đó, theo định nghĩa của Luật Nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là "tổng thể các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở"… "Dự án xây dựng khu nhà ở là dự án đầu tư xây dựng nhà theo quy hoạch được duyệt, được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và có từ hai công trình nhà ở trở lên", Nghị định 59/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định.

Theo đó, Sở Xây dựng cho rằng, việc cá nhân, hộ gia đình tách thửa đất có hình thành đường giao thông để chuyển nhượng là hình thức đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của cá nhân, hộ gia đình. Sở cho rằng: "Trong trường hợp tách thửa khi cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất thì mới không xem là kinh doanh BĐS".

Một căn nhà tạm tại quận 12 được tách thửa theo diện đất có nhà hiện hữu. Ảnh: C.Tú

Dự án trên 15 tỷ đồng: Sở và thành phố xem xét

Xét theo trình tự thủ tục thực hiện, Sở Xây dựng chia thành hai trường hợp. Nếu cá nhân, hộ gia đình tách thửa có hình thành hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông nhưng không kinh doanh BĐS mà tặng con, thừa kế... thì áp dụng theo Luật Xây dựng và Nghị định 59. Cụ thể, nếu mức đầu tư trên 15 tỷ đồng, chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư, thiết kế cơ sở, trình Sở Xây dựng xem xét cấp phép xây dựng. Nếu mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng thì chủ đầu tư lập báo cáo kinh tế kỹ thuật để quận/huyện xem xét cấp phép xây dựng.

Nếu cá nhân, hộ gia đình tách thửa có hình thành hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông và có kinh doanh BĐS thì thực hiện thủ tục như lập dự án nhà ở thương mại quy định tại Luật Nhà ở. Nếu tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng thì quận/huyện công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư và cấp phép xây dựng. Nếu tổng mức đầu tư trên 15 tỷ đồng, Sở Xây dựng sẽ thẩm định, trình thành phố công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư. Nếu tổng mức đầu tư trên 20 tỷ thì hướng dẫn chủ đầu tư thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Sở cũng nêu tại dự thảo, căn cứ theo Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai, chỉ được phân lô bán nền cho người mua tự xây nhà tại khu ngoại thành, tại nội thành thì phải xây nhà ở để kinh doanh.