Tp.HCM: Giá giao dịch nhà đất cao gấp 4 - 6 lần bảng giá

Thông tin từ Liên Sở Tài chính - Tài nguyên & Môi trường cho biết, từ kết quả khảo sát thông tin của Cục Thuế thành phố cho thấy, hệ số bình quân của giá chuyển nhượng các hồ sơ nhà, đất tự kê khai đạt 3,06 lần so với bảng giá đất được TP ban hành.

Cục Thuế Tp.HCM đã tiến hành khảo sát chủ yếu dựa trên sự đối chiếu giữa giá chuyển nhượng nhà đất tự khai của người dân với bảng giá đất được TP ban hành (5 năm một lần). Kết quả, cơ quan này nhận thấy, hiện giá chuyển nhượng nhà đất cao hơn Bảng giá đất của thành phố gấp 4 - 6 lần.

Song, theo đánh giá của nhiều chuyên gia trong ngành, tác động của các cơn sốt đất liên tục diễn ra ở giai đoạn 2016-2017-2018 có thể khiến cho độ vênh giữa giá trị chuyển nhượng nhà đất người dân tự kê khai với bảng giá đất Tp.HCM đạt cả chục lần trở lên.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát đánh giá, việc xác định giá chuyển nhượng nhà đất trên thị trường cao hơn gấp 4-6 lần so với bảng giá đất mà các cơ quan chức năng đưa ra là chưa thực sự sát tình hình thực tế trên địa bàn Tp.HCM.

"Thống kê của Cục Thuế thành phố chưa phản ánh đúng mức những biến động giá nhà đất thực tế vì chỉ căn cứ vào 2 tham chiếu là giá kê khai của người dân và khung giá đất của thành phố ban hành 5 năm một lần. Do những tồn tại lịch sử của thị trường bất động sản, hiện người dân giao dịch nhà đất chỉ kê khai mức giá tượng trưng để thực hiện các nghĩa vụ thuế và cơ quan chức năng cũng tiến hành hậu kiểm khung giá đất đối chiếu để người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính", ông Nam nhận xét.

Giá chuyển nhượng nhà đất tại Tp.HCM lớn hơn gấp nhiều lần so với
khung giá đất được ban hành. Ảnh: Vũ Lê

Trên thực tế, giá trị thực của các giao dịch khi được chốt (không thể hiện trong hồ sơ thuế) so với giá kê khai đang lớn hơn gấp nhiều lần. Theo ước tính của vị chuyên gia này, tỷ lệ người dân giao dịch nhà đất thực hiện kê khai đúng với giá trị thực tế của tài sản chỉ chiếm 25%, còn có tới 75% đang kê khai giá giao dịch nằm dưới mức thị trường, thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế, trong đó, mức phổ biến thường là 5-10 lần.

Do đó, độ vênh 4-6 lần giữa giá chuyển nhượng nhà đất trên thị trường so với bảng giá đất mà Liên Sở Tài Chính - Tài nguyên môi trường đưa ra, theo ông Nam là chưa bao quát hết quy mô toàn thị trường, nó mới chỉ phản ánh đúng được một vài lát cắt nhỏ. Tỷ lệ chênh lệch này chỉ phù hợp khi xét trong điều kiện diễn biến của thị trường bất động sản bình thường. Nhưng các cơn sốt đất diễn ra trong vòng 3 năm qua đã tác động mạnh đến độ vênh này, làm nó bị biến thiên rất nhiều.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, thị trường bất động sản Sài Gòn đã bị đảo lộn rất nhiều do tác động của các cơn sốt đất trong giai đoạn 2016-2017-2018. Cơn sốt đất tại Tp.HCM trong năm 2016 là sốt cục bộ, diễn ra tại trục phía Đông của thành phố là chủ yếu. Nhưng đến năm 2017, cơn sốt đã lan khắp toàn thị trường và kéo dài, gây tác động mạnh đến việc thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường. Còn cơn sốt đất hồi năm 2018 diễn ra tại thời điểm sau Tết, song, chỉ diễn ra trong thời gian ngắn.

Vị chuyên gia này phân tích, thời gian diễn ra cơn sốt đất trong năm 2016 và 2018 ngắn, phạm vi hẹp nên không tác động nhiều đến tình hình giá cả thị trường. Nhưng cơn sốt đất năm 2017 không chỉ kéo dài mà còn lan trên diện rộng, khiến thị trường chịu sự tác động vô cùng mạnh mẽ, dẫn đến độ vênh giữa giá đất thị trường và bảng giá đất được thành phố ban hành ngày càng bị nới rộng.

Cũng theo ông Quang, bảng giá đất Tp.HCM được ban hành vào năm 2015 và 5 năm lại điều chỉnh một lần. Tuy nhiên, trong cơn sốt đất diễn ra mạnh mẽ trong năm 2017, giá nhà đất trên thị trường đã tăng bình quân 2-2,5 lần so với năm 2015 và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Điều này đã khiến độ vênh giữa giá thị trường so với giá đất TP ban hành lên tới 10-20%.

Thực tế, bảng giá đất tại nhiều khu vực của quận 9 chỉ bằng 5-7% giá thị trường, còn tại một số khu vực của các quận như: 2, Gò Vấp, Thủ Đức, Củ Chi cũng dưới 10%. Ông Quang đánh giá: "Độ vênh giữa giá đất thị trường và khung giá đất thành phố ban hành vẫn tiếp đà tăng lên trong năm 2018 và nhiều khả năng sẽ còn tái diễn trong năm 2019".