Tp.HCM: Nhà đầu tư “tranh thủ” chốt lời đất nền khu vực nội thành

“Tranh thủ” chốt lời

So với đất vùng ngoại ô thành phố (TP), đất nền khu nội thành giá cao, nguồn cung hạn hẹp nên ít bị rớt giá. Sức hấp thụ của đất nền khu vực này cũng cao hơn do tiện ích và dịch vụ  vượt trội so với  khu vực vùng ven. Những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư (CĐT), nhà đầu tư (NĐT) tận dụng quỹ đất nằm sâu trong các con hẻm để mua lại và tách nền bán ra. Theo ghi nhận của PV, các nền đất thứ cấp đã có sổ hồng được NĐT tranh thủ chốt lời vào dịp cuối năm - đây cũng là thời điểm bán được giá nhất do sức mua tăng. Đa số các nền đất được NĐT mua từ thời điểm đầu hoặc giữa năm 2017, cuối năm, khi dự án đã hoàn thiện pháp lý, NĐT đẩy hàng để hưởng chênh.

Đất nền có sổ tại nội thành Tp.HCM hấp dẫn người mua thực có tiền. Ảnh minh họa

Theo khảo sát, thời điểm cận Tết, đất nền có sổ tại Q.Tân Phú rục rịch ra hàng và tăng giá bán từ 10-15% so với thời điểm mua vào. Tại đường Cầu Xéo, đất nền chào bán từ 50-60 triệu đồng/m2 (tùy vị trí), so với thời điểm đầu năm 2017, giá thứ cấp đã tăng ít nhất 4 triệu đồng/m2. Tại đường Nguyễn Hữu Tiến, những nền đất lẻ có pháp lý hoàn thiện, lại có lợi thế gần KDC Tân Bình nên NĐT rao giá khá cao, từ 60-70 triệu đồng/m2. Theo các NĐT, so với thời điểm mua vào tháng 2/2017, thì giá đất nền tại đây đã tăng từ 10-15%, tức khoảng 6-7 triệu đồng/m2. Cùng khu vực, đất nền thứ cấp chào bán tại đường Tân Kỳ, Tân Quý có giá dao động từ 55-60 triệu đồng/m2 (hẻm đường), riêng các nền đất có mặt tiền kinh doanh được có giá từ 70-90 triệu đồng/m2;  tăng từ 10% so với giá mua vào đầu năm 2017.

Tại khu vực Q.8, đất nền thứ cấp đã có sổ hồng cũng được NĐT tranh thủ chốt lời hưởng chênh. So với các khu vực như Q.10, Q.11, Q.Tân Bình… thì nguồn cung đất nền khu vực Q.8 cao hơn và giá cũng mềm hơn. Tại đường Tạ Quang Bửu, các nền đất thổ cư đã có sổ hồng riêng nằm trong các KDC mới phân lô giá dao động từ 20-25 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2-3 triệu đồng/m2 so với giữa năm 2017. Riêng tại các tuyến đường có tiện ích vượt trội, cư dân hình thành lâu đời như Cao Lỗ, Đồng Diều, Phạm Thế Hiển, Hưng Phú…. thì giá khá cao từ 35-50 triệu đồng/m2 (tùy vị trí). Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá đất nền lẻ bán ra tại đường hẻm Phạm Thế Hiển tăng từ 20% so với thời điểm rao bán đầu năm 2017. Tuy vậy, nguồn cung tại các tuyến đường sầm uất này lại khá khan hiếm, rải rác một số nền lẻ nằm trong các khu nhà dân hình thành từ lâu, hoặc nằm sâu trong các con hẻm nhỏ.

Theo tìm hiểu, đa số các nền đất đã có sổ là đất phân lô lẻ hoặc đất dự án tọa lạc ở các tuyến đường rộng từ 3-5m, dân cư đã đông đúc, gần các tiện ích sầm uất của khu vực nội thành. Tùy khu vực, các nền đất diện tích từ 50-90m2 được chào bán từ 3-6 tỉ đồng/nền  Sau 9 tháng đến 1,5 năm, mức chênh NĐT được hưởng khi đất đã có sổ dao động trung bình từ 15- 20% so với giá thời điểm mua vào lúc chưa có sổ.

Nhiều NĐT tranh thủ chốt lời trước Tết để thu dòng tiền và tái đầu tư vào năm sau ở các dự án  khác. Theo ông Nguyễn Văn Hồng, một NĐT sống tại Q.Tân Bình, hầu hết các NĐT thứ cấp chọn thời điểm cuối năm để ra hàng do pháp lý dự án đã hoàn thiện, đồng thời NĐT thứ cấp có thể “né” được sự cạnh tranh với các dự án mới. Bởi trên thực tế, đa số các dự án mới triển khai thời điểm cận Tết chỉ mới là khâu chuẩn bị, chủ yếu hướng đến nhu cầu đầu tư là chính. Trong khi các dự án có sổ hấp lực mạnh mẽ nhu cầu  ở thực dịp cuối năm. “Hơn nữa, NĐT cũng muốn thu dòng tiền để tái đầu tư ở các dự án mới đang cho nhận giữ chỗ, tiếp tục sinh lợi đồng tiền ở năm tiếp theo”, ông Hồng cho hay.

Giá cao nhưng thanh khoản khá tốt

So với đất vùng ven TP, đất nền thổ cư chào bán tại khu nội thành có giá cao gấp đôi, gấp ba. Tuy nhiên, sức mua ghi nhận khá tốt ở các nền đã có sổ.

Chị Bùi Thị Hoa (Q.Tân Phú), sở hữu 2 nền đất có sổ thuộc lô đất 10 nền tại đường Tân Kỳ, Tân Quý  (P.Tân Thới Nhì) và rao bán từ đầu tháng 1/2018. Hiện đã có khách chốt mua với giá chênh mỗi nền là 400 triệu đồng (thời gian đầu tư 12 tháng). Theo đại diện sàn giao dịch BĐS Thành Đạt (Q.Tân Bình), trong 3 tháng cuối năm, sàn này giao dịch thành công hơn 10 nền đất đã có sổ do NĐT thứ cấp gửi bán. Trong đó, đa số là các nền đất lẻ phân lô thuộc các tuyến đường hẻm như Phan Huy Ích, Phạm Văn Bạch, Trường Chinh (Q.Tân Bình). Mặc dù giá chào bán khá cao, ở ngưỡng từ 60-70 triệu đồng/m2 nhưng hàng được đẩy khá nhanh, đặc biệt ở các nền có diện tích nhỏ từ 40-60m2.

Anh Vũ Văn Hào, môi giới đất nền khu vực Q.Tân Phú, Phú Nhuận cho hay: “Do đất đã ra sổ, xây dựng tự do, tiện ích sống tại khu vực đã đầy đủ  nên hấp dẫn người mua thực có tiền”. Theo anh Hào, hầu hết những người có dòng tiền khá đều có xu hướng đổ về khu nội thành để tìm đất, mua nhà vì gần tiện ích, tiện lợi trong sinh hoạt, chỗ làm, nhiều trường tốt cho con cái học hành.

Những năm gần đây, đất nền phân lô, đất dự án tại khu nội thành có thể nói là cạn kiệt, khan hiếm nguồn cung. Hầu hết các nền đất chào bán ở giai đoạn này đều là nguồn hàng tận dụng triệt để từ quỹ đất còn sót lại trong các con hẻm, khu phố với quy mô khá nhỏ từ 5-10 nền dạng phân lô hoặc đó là những lô đất thổ cư diện tích vài trăm m2 của dân bản địa lâu năm, tách thành các nền rao bán. “Chính sự khan hiếm và nhu cầu thực tăng cao khiến đất nền khu nội thành luôn ở tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu”, anh Hào khẳng định.  

Đất nền ở khu nội thành không bị rớt giá, không lên xuống đột biến như đất khu vực ngoại thành mà tăng trưởng ổn định.  Lý do là vì đất nền nội thành không có những cú hích lớn về hạ tầng hay đột biến về làn sóng đầu tư, đầu cơ, càng không có quỹ đất rộng để tách thửa, phân lô tràn lan. Vì thế, giá đất các khu vực này leo thang đột ngột trong khoảng thời gian ngắn. Theo ghi nhận, đất nền thổ cư tại các con hẻm Q.Bình Thạnh, Q.10, Q.11, Q.Tân Bình giá thứ cấp tăng ổn định từ 15-25%/năm, sức mua tốt. Theo các môi giới, các nền thổ cư có sổ riêng hoặc đứng tên chính chủ ra hàng nhanh, khả năng tiêu thụ đạt từ 90-95%.

Bà Nguyễn Ngọc Hà, Giám đốc Công ty Nhà Đất Hoàng Hà (Q.Gò Vấp) cho rằng: “Đất nền phân lô lẻ ở mức giá từ 3-5 tỉ đồng/nền tại Q.Gò Vấp, Q.Tân Bình, Q.Tân Phú, Q.Bình Thạnh, Q.10 không có hàng để bán cho khách mua. Một số nền thứ cấp, NĐT “hét” giá cao hơn giá chung tại khu vực vẫn ra hàng tốt”.

Theo bà Hà, cung ít cầu nhiều nên ngay khi có hàng do NĐT thứ cấp gửi bán lại là môi giới giới thiệu ngay cho nguồn khách có sẵn. Vì thế, ở những nền giá trị từ vài ba tỉ đồng, pháp lý đầy đủ, việc chốt khách chỉ tính bằng ngày. Ngoài ra, so với đất nền chưa ra sổ thì những nền đất đã có sổ hồng riêng thu hút người mua thực vì đánh trúng vào tâm lý ngại rủi ro, đồng thời hạn chế được thời gian sang tên, chuyển nhượng, ít rườm rà về thủ tục.

Phương Nga