Trách nhiệm của chủ đầu tư khi căn hộ xuống cấp

Các vết thấm kéo dài từ trần xuống sàn nhà - Ảnh: H.T.V

Tháng 4-2009, gia đình bà K.A. mua lại căn hộ A1-6, lô R13, khu phố Hưng Vượng 2, phường Tân Phong, quận 7, Tp.HCM diện tích hơn 142m2, giá 3,8 tỉ đồng (giá gốc trên 956 triệu đồng) do Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư.

Vào ở một thời gian, trần bêtông của phòng ngủ bắt đầu xuất hiện các vết thấm nước. Vết thấm ngày càng lan rộng và có màu vàng, thỉnh thoảng có mùi hôi. Bà K.A. phát hiện bên trên phòng ngủ căn hộ của mình là bốn nhà vệ sinh của hai căn hộ khác.

Thấm và nứt

Lá đơn đầu tiên bà K.A. gửi chủ đầu tư vào tháng 5-2010. Ngay sau đó chủ đầu tư cử nhân viên xuống ghi nhận, khắc phục nhưng vài ngày sau trần nhà lại phát sinh những điểm thấm nước mới. Chủ đầu tư tiếp tục cho người xuống khắc phục, nhưng khi vết thấm cũ giảm thì vết thấm mới lại xuất hiện... Đến lá đơn thứ sáu gửi cuối tháng 9-2010 thì chủ đầu tư không phản hồi nữa. Gia đình bà K.A. đã thuê một công ty thừa phát lại tới chứng kiến, lập vi bằng ghi nhận sự việc.

Theo ghi nhận của chúng tôi, hiện phần trần nhà căn hộ không còn thấm nước, nhưng tại hai góc căn phòng nước ngấm thành vệt, có nơi xuất hiện những đốm vàng chạy dọc từ trần nhà xuống sàn.  Gia đình bà K.A. quá mệt mỏi khi phải sống trong tình cảnh như vậy suốt thời gian qua.

Còn nhiều hộ dân chung cư New Sài Gòn (đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, Tp.HCM) cuối tháng 10-2010 đã có buổi tiếp xúc với chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hoàng Nguyên. Những hộ này phản ảnh cách nay hơn một năm, khi vào ở đã thấy căn hộ có dấu hiệu xuống cấp và tình trạng này ngày càng nặng hơn. Có nhà tầng trệt nứt bậc thềm 2-3cm, trần nhà để xe bị thấm, có nơi rớt luôn lớp ximăng bên ngoài...

Ngày 20-11, người dân tại chung cư trên cho biết chủ đầu tư đang sửa chữa một số hạng mục theo yêu cầu của người dân, dự kiến qua tết hoàn thành.

Kiểm định tìm ra lỗi

Trong công văn trả lời bà K.A. ngày 28-9-2010, Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng cho rằng căn hộ đã được bàn giao cho khách hàng mua đầu tiên vào tháng 4-2004. Như vậy tính đến nay căn hộ đã được sử dụng bảy năm. Căn cứ theo Luật nhà ở cũng như các quy định liên quan về quản lý chất lượng công trình xây dựng, “công ty đã hoàn thành công tác bảo hành căn hộ”.

Vẫn theo công ty, trong thời gian triển khai bán sản phẩm, công ty đã công bố đầy đủ về kiến trúc, thiết kế của tòa nhà và căn hộ cho khách hàng khi đăng ký mua. Trong đó thể hiện hai căn hộ ở tầng trên có bốn nhà vệ sinh và thiết kế này đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Chủ đầu tư cũng cho rằng qua kiểm tra, khảo sát thì việc thay đổi, sửa chữa nhà vệ sinh cùng với việc di dời vị trí bếp, hệ thống cấp thoát nước tại khu vực bếp ăn của một căn hộ ở tầng trên đã làm ảnh hưởng đến vị trí đấu nối giữa hệ thống chung của tòa nhà với hệ thống riêng của căn nhà này. Việc thay đổi, sửa chữa cũng làm hư hỏng lớp chống thấm sàn nhà vệ sinh, cộng với việc thi công không kỹ lưỡng là nguyên nhân gây nên sự cố thấm trần căn hộ bà K.A..

Trong khi đó, chính chủ căn hộ ở tầng trên cũng đang chịu nhiều phiền toái. Trong đơn gửi chủ đầu tư, bà nói trong vòng hai năm qua bà đã cho đục khoét nhiều lần để tìm hiểu có phải nguyên nhân từ nhà vệ sinh căn hộ này rò rỉ xuống phía bên dưới hay không. Mất rất nhiều thời gian, chi phí và công sức (bao gồm cả tiền bồi thường cho khách hàng đang thuê căn hộ phải di dời nơi khác) mà vẫn chưa tìm ra nguyên nhân.

Chủ căn hộ còn lại ở tầng trên thì cho rằng đã “lật” cả hai nhà vệ sinh tìm nguyên nhân sự cố nhưng không xác định được do đâu.

Theo kỹ sư một công ty kiểm định xây dựng, có thể do nhà thầu làm không kỹ dẫn đến hỏng lớp chống thấm sàn nhà vệ sinh, gây thấm nước như chủ đầu tư đề cập. Nhưng cũng có khả năng sau một thời gian sử dụng, lớp chống thấm bị chai, khô nứt dẫn đến thấm nước.

Trong khi đó, một kỹ sư xây dựng khác có thời gian tìm hiểu về căn hộ bị thấm nước của bà K.A. cho rằng việc tạo nên một “hộp đen” chứa hệ thống đường ống thoát nước thải giữa nhà vệ sinh căn hộ tầng trên và trần nhà A1-6 là hoàn toàn bất hợp lý về mặt thiết kế kỹ thuật. Do vậy biện pháp tốt nhất để khắc phục tình trạng thấm nước là xóa bỏ “hộp đen”.

Có thể kiện ra tòa

Luật sư Lê Đình Phạt, Đoàn luật sư Tp.HCM, cho rằng trường hợp xác định lỗi do khâu thiết kế, thi công chưa phù hợp thì bà K.A. có thể kiện chủ đầu tư ra tòa. Khi đó tòa án sẽ đề nghị đơn vị kiểm định độc lập xác định chủ đầu tư có lỗi hay không, nguyên nhân gây ra sự cố, biện pháp khắc phục.

Theo luật sư Đặng Ngọc Châu - Đoàn luật sư Tp.HCM, trước khi tòa chỉ định đơn vị kiểm định nguyên nhân gây ra sự cố, khách hàng có thể tự thuê đơn vị có chức năng để kiểm định, tìm nguyên nhân.

Nếu lỗi do chủ đầu tư, dù hết thời gian bảo hành chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại và trả lại khoản chi phí mà khách hàng đã thuê đơn vị kiểm định (nếu lỗi do thiết kế, thi công thì chủ đầu tư có thể đề nghị đơn vị thiết kế, thi công bồi thường lại sau đó). Riêng vi bằng do công ty thừa phát lại lập là chứng cứ ghi nhận sự việc, không có giá trị xác định được lỗi của ai.

Bảo hành không ít hơn 5 năm Luật sư Lê Đình Phạt cho biết theo quy định tại Luật nhà ở (có hiệu lực từ 1-7-2006), chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành nhà ở cho bên mua sau khi dự án đưa vào sử dụng. Thời gian bảo hành tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở: không ít hơn năm năm đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư bằng ngân sách nhà nước; không ít hơn ba năm đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; không ít hơn hai năm đối với các loại nhà ở khác. Riêng chất lượng công trình, theo kỹ sư một công ty kiểm định xây dựng, tùy theo thiết kế tuổi thọ của mỗi công trình (ở VN thường từ 70-100 năm) mà đơn vị thiết kế, thi công cũng phải chịu trách nhiệm liên quan trong thời gian sử dụng nếu công trình xảy ra sự cố.

(Theo Tuổi trẻ)