Tránh sai sót khi làm hợp đồng đặt cọc mua đất nền

Gia đình tôi cần có giấy tờ pháp lý gì? Tôi muốn xây nhà để ở, vậy có phải thỏa thuận về việc họ lo giấy phép xây dựng trong hợp đồng không? Có tách sổ đỏ cho mình luôn được không và có thể thỏa thuận điều đó trong hợp đồng?

(Minh Tiến, [email protected])

Trả lời:

Về hợp đồng đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất:

1. Về hình thức hợp đồng đặt cọc

Căn cứ điều 358 Bộ luật dân sự thì hợp đồng đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền trong một thời hạn để đảm bảo việc ký kết hay thực hiện hợp đồng dân sự, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Như vậy, về thủ tục đặt cọc thì hai bên phải lập thành văn bản có chữ ký của các bên về việc nhận tiền đặt cọc, văn bản đặt cọc này không cần có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay phòng công chứng.

2. Về giấy tờ pháp lý của bên nhận cọc

Theo quy định tại điều 358 Bộ luật dân sự thì không quy định bên nhận đặt cọc phải có giấy tờ pháp lý chứng minh chủ quyền của mình đối với tài sản mà hai bên cam kết sẽ sang nhượng. Nhưng đối với việc đặt cọc liên quan đến việc sang nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thường có giá trị lớn, do đó để đảm bảo việc giao tiền đặt cọc cho đúng người có quyền sang nhượng tài sản, bên đặt cọc thường đặt cọc khi bên nhận đặt cọc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp người nhận đặt cọc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thường bên nhận đặt cọc phải có một số giấy tờ khác chứng minh rằng mình đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận hay có biên nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang xem xét cấp giấy chứng nhận cho bên nhận đặt cọc. Nhưng những giấy tờ này có giá trị pháp lý và tính an toàn yếu hơn trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận.

3. Về giấy tờ pháp lý của bên đặt cọc

Nếu bên đặt cọc là cá nhân thì phải có chứng minh nhân dân và hộ khẩu, sổ tạm trú để xác định những thông tin về nhân thân của người đặt cọc gồm họ và tên, ngày tháng năm sinh, địa chỉ thường trú, địa chỉ nơi ở.

4. Về thỏa thuận xin giấy phép xây dựng tại hợp đồng đặt cọc

Do hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc sang nhượng quyền sử đất. Do đó việc thỏa thuận để bên nhận đặt cọc xin giấy phép xây dựng không liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của hai bên trong việc sang nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, dịch vụ xin giấy phép xây dựng là một dịch vụ pháp lý. Do đó, chỉ có văn phòng luật sư và các công ty luật mới có chức năng thực hiện công việc này. Vì vây, việc hai bên thỏa thuận nội dung trên là không phù hợp với pháp luật (căn cứ Luật luật sư).

5. Về việc thỏa thuận bên nhận đặt cọc thực hiện việc tách thửa

Trong trường hợp bên nhận cọc được cấp giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích lớn và sau đó sang nhượng cho ông/bà một phần thửa thì hai bên có thể thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc và sau đó là hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất về nghĩa vụ của bên sang nhượng phải hoàn tất thủ tục tách thửa, nếu bên đặt cọc không phải trả thù lao, chi phí cho bên nhận cọc. Nếu bên đặt cọc phải trả thù lao, chi phí thì công việc này được xem là việc thực hiện dịch vụ pháp lý. Do đó, theo phân tích trên, việc hai bên thỏa thuận nội dung này cũng bị xem là không phù hợp với pháp luật.

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)