Trung Quốc: "Bong bóng" giá nhà có dấu hiệu lan rộng

Các chuyên gia kinh tế đã có cái nhìn cận cảnh vào số liệu kinh tế của 10 thành phố lớn của Trung Quốc, gồm gia tăng thu nhập, tăng trưởng dân số và khoảng cách giữa giá nhà với mức lương, từ đó nhận ra những tín hiệu khác nhau của tình trạng thổi phồng giá, "bong bóng" bất động sản (BĐS). 10 thành phố bao gồm: Bắc Kinh, Thượng Hải, Tây An, Thiên Tân, Trịnh Châu, Ôn Châu, Thành Đô, Thẩm Quyến, Hải Khẩu và Quảng Châu.

Về cơ bản, Bắc Kinh và Thượng Hải đang là 2 thị trường nhà đất có nhiều yếu tố bất ổn nhất, khi đối mặt với tốc độ tăng trưởng dân số thấp hơn, đà tăng không đáng kể của tiền lương và giá nhà leo thang. Với những biểu hiện này, dễ hiểu khi cả 2 đều bị kiểm soát chặt chẽ về quyền sở hữu BĐS và các khoản tín dụng dành cho lĩnh vực này.

Chưa kể, cả Bắc Kinh và Thượng Hải, với dân số mỗi thành phố hơn 20 triệu người, đều đang lên kế hoạch hạn chế dân số, cải thiện môi trường đô thị, giải quyết tình trạng ô nhiễm môi trường và ùn tắc nghiêm trọng.

Ngoài ra, một số thành phố nhỏ hơn cũng đang phải đối mặt với những rủi ro cơ bản. Hải Khẩu, thủ phủ của đảo Hải Nam, được mệnh danh là Honolulu của Trung Quốc, đang chứng kiến tình trạng tăng trưởng dân số giảm và tiền lương đi lên khó nhọc. Trong khi nguồn tiền đổ vào BĐS khu vực này lại rất dồi dào, đẩy giá nhà tăng chóng mặt.

Theo Zhao Yang, nhà kinh tế trưởng Đại Lục của Nomura Holdings Inc, các thành phố nhỏ có dòng dân nhập cư thấp hơn, tăng trưởng thu nhập chậm nhưng giá nhà lại tăng mạnh. Điều này dễ dẫn tới những rủi ro khiến "bóng bóng" BĐS vỡ tung.

Đáng chú ý là mặc dù 10 thành phố kể trên đều có lượng tín dụng dành cho BĐS tăng mạnh, gồm cả các khoản cho vay mua nhà và dòng vốn dành cho các nhà phát triển BĐS, song các khoản vay BĐS sản tại Hải Khẩu đã tăng hơn 100% trong năm 2016.

Theo nghiên cứu gần đây của Gene Ma, nhà kinh tế trưởng Đại Lục tại Viện Tài chính quốc tế ở Washington, hiện các khoản nợ BĐS chiếm phần lớn trong các khoản nợ hộ gia đình tại Trung Quốc, làm hạn chế khả năng tiêu dùng của người dân trong bối cảnh tăng trưởng tiền lương trì trệ.

Số liệu về các khoản nợ này là một tín hiệu cảnh báo nguy hiểm. Nếu các nhà phát triển BĐS và hộ gia đình tại Trung Quốc tiếp tục lạm dụng các đòn bẩy tài chính, một khi giá nhà giảm, ảnh hưởng của nó sẽ không chỉ giới hạn tại thị trường BĐS, mà còn tác động tiêu cực tới mọi thị trường khác.

Fielding Chen, nhà kinh tế học tại Bloomberg Intelligence cho biết, tỷ lệ đòn bẩy cao sẽ thổi phồng các tổn thất cho nền kinh tế nếu "bong bóng" BĐS vỡ. Làn sóng tiêu cực này sẽ lan tới toàn bộ hệ thống tài chính và thiệt hại là rất lớn. Ngoài ra, nghiên cứu từ Ping An Securites cũng cho thấy, nếu giá nhà bắt đầu lao dốc, sẽ có khoảng 40% các ngân hàng tại Trung Quốc sẽ bị tổn thương nặng.

Trong bối cảnh này, giới chức Trung Quốc tỏ ra rất thận trọng. Mới đây, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã yêu cầu các ngân hàng thương mại tại Quảng Châu kiềm chế hoạt động cho vay liên quan tới thị trường địa ốc. Trong khi chính quyền các thành phố lớn đều có chính sách riêng giới hạn mức cho vay và thời gian sở hữu BĐS trước khi bán lại…