Trung Quốc: Đang trả giá cho “cơn điên nhà đất”

“Thời điểm Minsky” đã bắt đầu!

Trong các phương án nhân sự chọn người thay thế tổng bí thư Hồ Cẩm Đào, Tập Cận Bình được xem là nhân vật sáng giá nhất. Cũng như thủ tướng đương nhiệm Ôn Gia Bảo, ông được đánh giá là một người theo xu hướng cải cách ôn hòa.

Thế nhưng bài toán mà nền kinh tế Trung Quốc hiện đang phải đối mặt là quá khó, điều mà có thể khiến cho bất cứ một tư tưởng nào, dù ôn hòa đến đâu, cũng vấp phải thất bại. Không còn  là ẩn số nữa, mà bóng ma đang hiện hình: thị trường bất động sản (BĐS), hay còn được gọi là “Cơn điên nhà đất”.

“Cơn điên nhà đất” đã thật sự chấm dứt từ 5 tháng qua, nhưng trạng thái hoang tưởng vẫn tiếp diễn dai dẳng. Bong bóng BĐS ở Trung Quốc phình to nhưng chưa nổ ngay, mà vẫn giữ nguyên độ căng của nó như một sự tra tấn với người dân. Tuy nhiên nạn nhân tiếp theo lại chính là các doanh nghiệp nhà đất.

Chỉ đến tháng 10/2011, chỉ số giá nhà đất tại những thành phố lớn ở Trung Quốc mới giảm 0.23% so với tháng 9/2011. Đây là tỷ lệ giảm khá mạnh nếu vào tháng 9/2011, chỉ số này chỉ giảm có 0.03% so với tháng 8/2011.

Không thiếu những minh họa cho đợt hạ giá đang diễn ra và cả sắp tới. Thượng Hải, Quảng Châu là những thành phố có mặt bằng giá nhà đất đã giảm về mức thấp hơn mức đầu năm nay. Tại 70 thành phố dẫn đầu tại Trung Quốc về tốc độ tăng giá nhà đất trong giai đoạn 2009-2010, lượng nhà tồn kho hiện đang ở mức cao nhất trong nhiều năm.

Trong bối cảnh được ví như “chảo lửa” đối với giới lãnh đạo Trung Quốc, một “biến cố” lại vừa xảy ra khi xuất hiện một tuyên bố của Vương Kỳ Sơn, phó thủ tướng Trung Quốc: “Hiện nay tình hình kinh tế toàn cầu cực kỳ nguy hiểm và đầy bất ổn. Điều duy nhất chúng ta có thể chắc chắn đó là suy thoái kinh tế thế giới bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính sẽ kéo dài” – một dự báo rất lạ của chính trị gia này.

Có thể nói, lần đầu tiên kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008, một quan chức cấp cao của Trung Quốc đã công khai bộc lộ nhận định bi quan đến như thế. Hiện tượng này dường như không phù hợp với truyền thống “cô lập thông tin” trong giới chính khách tại quốc gia này.

Điều gì đang xảy ra vậy? Phải chăng nền kinh tế Trung Quốc đang bước đến cái gọi là “thời điểm Minsky”, mô phỏng về những món vay ngắn hạn rất khó có khả năng được các chính quyền địa phương thanh toán cho ngân hàng trung ương?

Những ước đoán của giới phân tích phương Tây cho thấy lượng đầu tư cố định (phương tiện sản xuất và BĐS) chiếm đến gần phân nửa tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc. Trong đó, BĐS có thể chiếm tới 30% GDP hoặc hơn, cho dù chính phủ Trung Quốc và Ngân hàng trung ương nước này chưa bao giờ thừa nhận tỷ lệ đó vượt quá 10%.

Nhưng không thể phủ nhận là “Cơn điên nhà đất”, diễn ra trong hai năm 2009-2010, đã trở thành mầm mống gây ung thư cấp tính đối với toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc.

Cơn điên và bong bóng

Từ cuối quý 3, đầu quý 4 năm 2009, các chuyên gia của Mỹ đã bắt đầu lo ngại về hình dạng một quả bong bóng trong thị trường BĐS Trung Quốc lộ ra. Người ta căn cứ vào những quy luật vận động của các thị trường BĐS của phương Tây để đưa ra những cảnh báo khi tốc độ tăng giá nhà đất của Trung Quốc đã gấp rưỡi so với đáy khủng hoảng. Tuy nhiên thời gian đã chứng minh sự lo lắng quá sớm như thế đã trở nên hão huyền, bởi Trung Quốc không phải là Mỹ; và cũng chẳng hề tương ứng với quy luật phục hồi luôn ở mức độ khiêm tốn của giá nhà ở London hay Paris, BĐS Trung Quốc có đặc thù riêng trong diễn biến vận động của nó.

Vào tháng 6/2011, bất chấp chỉ số lạm phát quốc gia đột ngột vọt lên đến gần 6%, mặt bằng giá nhà tại 67/70 thành phố của Trung Quốc vẫn tiếp tục leo thang. Bất chấp vô số lời đồn đoán của các hãng truyền thông kinh doanh nổi tiếng trên thế giới, mức leo thang trên vẫn còn cao hơn 6% so với cùng kỳ năm 2010.

Một lý do khá dễ hiểu cho sự dao động kéo dài tại vùng đỉnh của mặt bằng giá nhà đất Trung Quốc là vẫn có những nhóm lợi ích tiềm tàng không muốn (hoặc chưa muốn) chỉ số giá địa ốc bị sụt giảm mạnh. Đó là các ngân hàng thương mại – nơi giữ cửa các món vay khổng lồ cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, và chính quyền các địa phương – những nơi có không khí tăng giá nhà đất nóng sốt. Tất cả đều liên quan đến nguồn thu thường xuyên, hợp pháp cũng như bất hợp pháp, của các tổ chức và cá nhân. Với lý do đó, điều đương nhiên là đã khó có một cuộc đổ vỡ ngay lập tức của bong bóng BĐS ở Trung Quốc, mặc dù quả bong bóng này đã được định dạng từ lâu nay. Nguồn tín dụng tiếp tục chảy vào một số doanh nghiệp BĐS, dù có khắt khe hơn trước.

Nhưng cũng như chứng khoán, giá nhà đất cũng là một loại hàng hóa đặc biệt được dùng cho hoạt động đầu cơ, và do đã được đẩy lên quá ảo và quá cao so với thu nhập của đại đa số dân chúng, nên không thể vĩnh viễn tồn tại ở giá cao mà phải được điều chỉnh lại ở một mức độ hợp lý nào đó. Mà mức độ hợp lý đó không thể cao hơn 70% giá trị của vùng đỉnh giá, nghĩa là mặt bằng giá nhà đất phải giảm ít ra 30%. Khi đó chính là sự nổ của bong bóng BĐS.

Nhưng tỷ lệ sụt giảm 30% trên mới chỉ là bước dạo đầu của chu kỳ nổ bong bóng. Nếu trước đó giá nhà đất đã tăng đến hàng chục lần, thì việc sắp tới có giảm đến 50% vẫn còn được xem là khá cao so với người dân có mức thu nhập trung bình. Tuy nhiên, mức giảm 50% cũng được coi là một trong những cao trào của vụ nổ bong bóng BĐS và cũng làm cho người nghèo thỏa mãn.

Chỉ trong trường hợp đặc biệt, nếu nền kinh tế Trung Quốc rơi vào khủng hoảng, những người chưa có nhà ở mới có được hy vọng chứng kiến độ sụt giảm đến 70% giá địa ốc so với vùng đỉnh của nó.

Năm 2013?

“Cuộc chiến giá cả giữa các công ty BĐS đã bắt đầu”- ông Alan Chiang Sheung-lai thuộc công ty BĐS DTZ nhận định với South China Morning Post. Một nhóm công ty BĐS lớn nhất đang hạ mạnh giá bán nhà tại Thượng Hải, Bắc Kinh và Thâm Quyến. Xu thế này còn lan sang cả nhóm thành phố cấp 2 và cấp 3 như Hàng Châu, Hợp Phì và Trùng Khánh. Một công ty BĐS có tên là Excellence Group thậm chí còn đang bán căn hộ ở thành phố Huệ Châu chỉ ngang giá thành…

Cao Jianhai – chuyên gia thuộc Viện hàn lâm khoa học Trung Quốc - còn dự báo giá BĐS tại Trung Quốc có thể giảm cao nhất tới 50% nếu chính phủ tiếp tục các biện pháp hạ nhiệt.

Có lẽ nào nền kinh tế Trung Quốc đang ứng nghiệm với hình ảnh “Voi cưỡi xe đạp” – ẩn dụ thú vị mà một chuyên gia phương Tây – James Kynge – đã phác ra đối với nền kinh tế Trung Quốc: nền kinh tế quốc gia này chỉ cần tiến về phía trước thì không sao, nhưng một khi giảm tốc thì hậu quả sẽ khôn lường.

Hậu quả đó đang biểu hiện qua hình ảnh thanh khoản trên thị trường BĐS. Bất chấp cơ chế hạ giá dần trở nên ồ ạt, sức cầu vẫn dửng dưng. Đóng băng là hiện tượng phổ biến trải rộng trên hầu hết thị trường BĐS Trung Quốc hiện nay.

Tình hình đóng băng nhà đất càng khiến cho mục tiêu trả nợ của các chính quyền địa phương trở nên vô vọng. Theo công bố của Ngân hàng trung ương, số nợ này vào khoảng 1,650 tỷ USD, chiếm 27% GDP. Tuy nhiên hãng xếp hạng tín dụng Moody’s lại nghi ngờ tính xác thực của con số thống kê chính thức của Trung Quốc và đánh giá con số đó phải là 2.200 tỷ USD, chiếm đến 36% tổng sản phẩm quốc nội.

Tình thế bĩ cực của các doanh nghiệp BĐS có thể đã trở thành lý do thuyết phục nhất để trong những ngày gần đây, đã bắt đầu xuất hiện thông tin chính phủ Trung Quốc có thể nới lỏng tiền tệ, mà do đó dẫn đến nới lỏng tín dụng BĐS.

Thế nhưng nới lỏng tín dụng BĐS có giải quyết được vấn đề, khi giá vẫn treo cao?

Cho đến nay, giá nhà ở Bắc kinh vẫn vượt đến 8 lần so với năm 2006 – quá xa vời cho ước mơ sở hữu một căn nhà riêng của giới làm công ăn lương. Trong khi có đến 50% số người giàu với tài sản từ 10 triệu USD trở lên đang nhấp nhổm tìm đường ra nước ngoài sinh sống, thì hố phân cách xã hội tại đất nước này đang khiến sinh ra tâm lý người nghèo thù ghét giai tầng thượng lưu.

Có thể lời dự báo, mà thực chất là sự thừa nhận, của phó thủ tướng Trung Quốc Vương Kỳ Sơn về tương lai suy thoái của nền kinh tế toàn cầu, mà thực chất là tương lai suy thoái của kinh tế Trung Quốc, xuất phát từ lý do nhân vật này đang tiến đến ngưỡng cửa về hưu – một trạng thái tâm lý dễ làm cho chính khách bộc bạch những uẩn ức của họ khi trong suốt thời gian dài trước đó họ không được, hoặc không dám nói.

Cũng cần nhắc lại, vào quý 1/2011, nhà kinh tế học đoạt giải Nobel là Nouriel Roubini, cũng là người đã từng dự đoán chính xác về cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, đã nêu ra một nhận định rất đáng lưu tâm: Trung Quốc sẽ tiếp tục đầu tư ồ ạt cho đến khi sụp đổ hoàn toàn.

Theo Roubini, thời điểm cho sự sụp đổ như thế có thể xảy ra vào năm 2013.

Roubini còn được mệnh danh là “chuyên gia tận thế”. Trong hai năm tới, nếu dự báo của vị chuyên gia này được xác nghiệm thì nền kinh tế Trung Quốc sẽ không tránh khỏi tai họa từ “Cơn điên nhà đất”.

TS. Phạm Chí Dũng
(Theo Infonet)