Vốn cho bất động sản: sức nặng đè lên doanh nghiệp nhỏ

Tại một hội thảo về nhà ở mới đây, ông Trần Đình Cường, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước TP.HCM khẳng định, việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ không làm mất đi nguồn vốn của doanh nghiệp. Hiện nay việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay bất động sản nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng. Tùy theo khả năng của từng ngân hàng có thể lựa chọn các dự án, khách hàng cho vay phù hợp. Ngân hàng có hệ số cho vay rủi ro còn thấp thì sẽ thoải mái hơn còn đơn vị nào hệ số đó gần chạm đỉnh thì sẽ thận trọng hơn. Ngành bất động sản chỉ chiếm 10-12% trong tổng số tiền cho vay trung dài hạn, trong khi hầu hết các ngân hàng chỉ sử dụng chỉ tiêu rủi ro ở khoảng 35-36% và chưa đụng trần đến 40%. Vì thế các ngân hàng sẽ không vì quy định này mà hạn chế cho vay.

Lý thuyết là vậy tuy nhiên thực tế sẽ rất khó khăn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ nếu muốn tiếp cận nguồn vốn vay đang bị hạn chế này. Một chuyên gia ngành ngân hàng chia sẻ, Việt Nam đang thiếu những ngân hàng thương mại có đủ nguồn lực để cho vay diện rộng. Đồng thời, nhà nước cũng chưa cho phép các chủ đầu tư thế chấp vay tại các ngân hàng nước ngoài để có vốn đầu tư bất động sản. Nếu nguồn vốn hạn chế, ngân hàng sẽ phải ưu tiên các doanh nghiệp có tiềm lực, những doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nếu muốn tiếp cận nguồn vốn này. 

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc ngân hàng nhà nước chính thức siết van vốn bất động sản khiến doanh nghiệp buộc phải có sự chuyển mình trong việc huy động vốn, đặc biệt khi muốn triển khai các dự án quy mô dài hạn. Một khi không thể dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng, chủ đầu tư phải tìm hướng đi mới. Tuy nhiên, nguồn huy động vốn cho thị trường bất động sản đang loanh quanh ở việc mở rộng huy động trái phiếu, thông qua một số quỹ tín thác, thu hút vốn từ chứng khoán và nguồn tiền từ người mua nhà. Các hình thức này đều có những hạn chế nhất định, nhìn chung rất khó tiếp cận:

Huy động vốn qua thị trường chứng khoán

Đây là hướng đi hợp lý nhưng chưa thật sự mạnh. Hiện tại trong hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản, chỉ có khoảng 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn có khả năng huy động vốn tốt để sử dụng trực tiếp vào phát triển dự án. Còn lại, các doanh nghiệp nhỏ chưa tìm được cách tiếp cận dòng vốn này một cách khả thi. Thực tế nguồn tiền chứng khoán thường chảy vào các công ty có dự án tốt, dòng tiền tốt. Các doanh nghiệp nhỏ hầu hết sẽ gặp khó nếu muốn tiếp cận kênh tài chính này.

Các doanh nghiệp nhỏ sẽ yếu thế hơn trong việc gọi vốn
cho các dự án bất động sản. Ảnh minh họa

Phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Phát hành trái phiếu của doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản đang hấp dẫn khá nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vì lãi suất cao hơn gửi ngân hàng, rủi ro thấp và thanh khoản tốt. Hiện nay lãi suất trái phiếu đang ở mức tầm 9%. Tuy nhiên, do lãi suất tiết kiệm ngân hàng có dấu hiệu tăng lên, các ngân hàng đã có mức huy động 8,6% đến 8,8%, tương đương lãi suất trái phiếu. Các doanh nghiệp lớn có thể điều chỉnh trả cho trái chủ 9-10%, trong khi doanh nghiệp nhỏ rất khó theo được mức lãi suất này nên sẽ khó huy động vốn, có thể phải chấp nhận M&A và rơi vào thế yếu. 

Huy động vốn ngắn hạn từ khách hàng

Nguồn tín dụng chủ chốt cho bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn là huy động vốn ngắn hạn từ dân rồi chuyển một phần sang dài hạn. Thực tế, nguồn vốn đáng kể cho bất động sản nằm ở nguồn vốn từ bất động sản hình thành trong tương lai. Trong khi đó, nhiều ngân hàng lại không đảm bảo cho nguồn vốn này. Do đó trong tương lai đây vẫn là nguồn vốn tiềm năng và cần có cơ chế để huy động được nhiều hơn. 

Quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp chính là giải pháp "chia lửa" cho nguồn vốn ngân hàng, nhưng tại Việt Nam lại không có nhiều quỹ, hiệu quả hoạt động cũng rất hạn chế. Đến nay thị trường vẫn chỉ có một quỹ đầu tư bất động sản quy mô 50 tỷ đồng được cấp phép thành lập. Và thực tế, theo khảo sát của Ủy ban Chứng khoán, hiện quỹ này vẫn chưa hoạt động. Bên cạnh khung pháp lý, nguyên nhân khiến quỹ đầu tư bất động sản chưa thể mở rộng còn do thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm sút theo xu hướng của nền kinh tế.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước, cho biết những chính sách điều tiết vốn từ NHNN sẽ có tác động từ từ, đủ thời gian cho các bên liên quan điều chỉnh để không tác động ngay tức thì vào thị trường. Các ngân hàng cũng sẽ điều chỉnh tăng lãi suất huy động tiền gửi trung, dài hạn để thu hút dòng vốn ở phân khúc này. Tuy nhiên, việc tự điều chỉnh của bản thân các doanh nghiệp là quan trọng nhất, và việc thiết lập mô hình sử dụng vốn phù hợp hơn là rất cần thiết.

Phương Uyên