Vốn cho thị trường bất động sản: Bài học rủi ro và những giải pháp

"Bất động sản không chỉ phụ thuộc vào qui luật giá trị đơn thuần mà nó còn phụ thuộc vào qui luật cung - cầu, vị trí địa lý, vị thế chủ quyền và xu hướng dân số cũng như tương lai phát triển kinh tế tại vùng đặt bất động sản… nên nó là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư, cần phải có những giải pháp vốn phù hợp”

Cặp bài viết dưới đây chuyển tải những thông tin rủi ro về tín dụng bất động sản cũng như những giải pháp về vốn cho thị trường bất động sản, hy vọng sẽ cung cấp thêm phần nào thông tin cho các nhà quản lý, nhà đầu tư, ngân hàng… có cơ sở đưa ra được chính sách hợp lý, có được những quyết định cho vay, đầu tư hiệu quả. Bài viết sử dụng tư liệu của tiến sĩ Nguyễn Đại Lai và một vài chuyên gia khác. Ngọc Quỳnh thực hiện.

Bài 1: Rủi ro tín dụng bất động sản: Bài học từ nước Mỹ

Tín dụng cho thị trường bất động sản (TTBĐS) là cần thiết. Song do đặc thù về giá cả, về thời hạn hoàn vốn, về các nhân tố không bình thường trong đầu cơ, trong thay đổi đột ngột chính sách tài chính, tiền tệ cũng như sức phát triển “thăng trầm” của nền kinh tế…, tín dụng BĐS có thể dẫn đến những rủi ro khôn lường.

Sự cần thiết

Theo tiến sĩ Nguyễn Đại Lai, tín dụng bất động sản là khách quan và rất cần thiết. Bởi lẽ, giá trị BĐS thường lớn và luôn vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư, nhưng nhờ nó có đặc tính cố định và tuổi thọ lớn nên để tạo ra BĐS mới chủ đầu tư thường dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của BĐS mới và giá trị thế chấp của BĐS cũ (nếu có) để vay vốn tín dụng, vay từ khách hàng tiềm năng, hoặc phát hành trái phiếu công trình trung và dài hạn.

Đầu tư vào BĐS ở Việt Nam hiện nay thường có 3 nguồn vốn cơ bản gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (người dân, DN và Chính phủ). Trong đó, nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò phát tín hiệu cho xu hướng vận động của TTBĐS vẫn là nguồn vốn vay tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn quan trọng này ở Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được tốc độ phát triển nhanh của TTBĐS.

Một ví dụ cho thấy, từ cuối năm 2008, đầu năm 2009, TTBĐS Việt Nam diễn ra rất ảm đạm, các giao dịch gần như ngưng trệ, chỉ sau khi chính sách tín dụng được nới lỏng thì TTBĐS mới bắt đầu “ấm” dần lên (thậm chí ở Hà Nội và một số địa phương đã xuất hiện các cơn sốt BĐS cục bộ), sau đó lại nguội lạnh ngay khi chính sách siết chặt tín dụng tiếp tục được triển khai. Từ nửa đầu năm 2010 đến nay, tình hình cho vay BĐS của các NHTM vẫn chưa được cải thiện rõ rệt do thiếu nguồn vốn huy động. Theo dự báo, vốn tín dụng ngân hàng cho vay BĐS sẽ vẫn tiếp tục tăng nhẹ nhưng cũng không được cải thiện nhiều, tỷ trọng giữa tín dụng BĐS/tổng dư nợ cho vay chỉ vào khoảng 11%.

Theo bà Trần Thu Hoài, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần tập đoàn Hà Đô, vốn hiện vẫn đang là bài toán nan giải đối với TTBĐS Việt Nam cũng như các nhà đầu tư, kinh doanh tham gia TTBĐS khi chính sách tín dụng vẫn chưa thể “mở”. Ngoài mức lãi suất còn cao, các ngân hàng vẫn tiếp tục thắt chặt nguồn vốn đối với kinh doanh BĐS khiến nhiều đối tượng đầu tư và khách hàng khó tiếp cận vốn… Chính vì vậy, nguồn vay đầu tư và kinh doanh BĐS hiện nay chủ yếu vẫn dựa vào việc huy động ngắn hạn từ trong dân và của các ngân hàng nên mỗi khi có biến động về tăng lãi suất lập tức đầu tư BĐS bị tác động. Bà Hoài cho rằng, trong năm 2010, sự phát triển của TTBĐS Việt Nam vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các chính sách tài chính, tiền tệ cần rất linh hoạt nhưng cũng không nên thắt chặt gây khó khăn cho các nhà đầu tư và DN tham gia TTBĐS.

Bài học rủi ro

Người dân nước Mỹ trước thời điểm xảy ra khủng hoảng tài chính mới diễn ra, họ chỉ cần “tay không” đến các công ty tài chính chuyên cho vay mua BĐS vay tiền là được chấp nhận, với thế chấp bằng chính căn nhà mà họ mua của các công ty này. Mục đích của việc vay mua nhà của nhiều người dân Mỹ là để ở một phần, và cho thuê lại để lấy tiền trả lãi cho công ty tài chính, chờ cho giá BĐS lên bán kiếm lời, rồi quay vòng vốn tiếp tục theo đuổi chiến lược “tay không bắt giặc”.

Các công ty tài chính thì “gõ cửa” các ngân hàng đầu tư xin vay vốn để xây dựng và kinh doanh BĐS bằng cách thế chấp cho ngân hàng đầu tư danh sách các “con nợ” đã vay mua bất động sản của mình. Các ngân hàng đầu tư với uy tín hàng trăm năm, và với vùng phủ sóng rộng khắp thế giới, đã sử dụng danh sách con nợ của các công ty tài chính thế chấp cùng với vốn tự có của mình “chứng khoán hóa nợ” (phát hành chứng khoán) để vay vốn tại nước Mỹ và bên ngoài nước Mỹ, rồi mở rộng quy mô khách hàng vay. Cứ như vậy, chuyện vay tín dụng BĐS dễ dãi của nước Mỹ đã tạo thành vòng xoáy mở rộng từ năm 2001.

Chỉ có điều, sau một thời gian phát triển quá nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế cho vay dễ dãi, thì đến năm 2007 TTBĐS ở nước Mỹ bỗng nhiên “đóng băng”. Lúc này, người dân Mỹ đã vay mua BĐS không bán được nhà nên không có tiền trả cho các công ty tài chính, các công ty tài chính vì thế cũng không có tiền trả cho các ngân hàng đầu tư và buộc phải “ôm” lại BĐS của mình.

Với các ngân hàng đầu tư, chứng khoán huy động từ khắp thế giới để cho các công ty tài chính trong nước vay đã đến kỳ đáo hạn, thế nhưng họ lại không đòi được tiền từ các công ty tài chính. Trong khi giá chứng khoán “bị rớt” thê thảm, các ngân hàng đầu tư vẫn phải trả nợ nguyên mệnh giá. Từ đây, hai gọng kìm một với tư cách là con nợ của người mua chứng khoán, một với tư cách chủ nợ của các công ty tài chính, đã siết chặt “vòng kim cô” trên đầu các ngân hàng đầu tư Mỹ.

Cái gì đến đã đến, bão tài chính đã đổ xuống “phố Wall” vào ngày thứ hai đen tối (15/9/2008), sau khi ngân hàng đầu tư lớn thứ tư nước Mỹ là Lehman Brothers với bề dày kinh nghiệm 158 năm đã phải nộp đơn xin bảo hộ phá sản trước đó 1 ngày. Cùng thời điểm trên, ngân hàng đầu tư lớn thứ ba nước Mỹ là Merrill Lynch cũng bị thua lỗ nặng nề phải bán rẻ mình với giá 50 tỷ USD cho Bank of America (Ngân hàng Trung ương Mỹ) và FED (Cục Dự trữ liên bang Mỹ) đã phải mở hầu bao để giới hạn thiệt hại. Sau đó, ngày 16/9/2008, FED đã làm trung gian môi giới để 2 tập đoàn tài chính Goldman Sachs và JP. Morgan Chaes đồng tài trợ mua lại Tập đoàn Bảo hiểm khổng lồ AIG nhưng không thành công, FED tiếp tục phải chi thêm 85 tỷ USD để kiểm soát toàn bộ tập đoàn này. Hiệu ứng “đôminô” tiếp diễn và nó còn kéo theo hàng trăm ngân hàng lớn nhỏ trên đất Mỹ cũng như hàng trăm ngân hàng khác trên thế giới phải đổ vỡ theo, hoặc phải bán rẻ bản thân, sáp nhập… trong suốt hơn 1 năm sau đó.

Tín dụng cho BĐS là khách quan và cần thiết. Song câu chuyện từ nước Mỹ cũng cho thấy, cơ chế cho vay quá dễ dãi cũng như các chính sách về tài chính, tiền tệ liên quan đến BĐS nếu không được tính toán, cân nhắc kỹ rất có thể sẽ dẫn đến rủi ro khôn lường. Rủi ro tín dụng BĐS dưới chuẩn xuất phát từ nước Mỹ từ quý IV/2008 lan tỏa dẫn đến khủng hoảng tài chính, kinh tế toàn cầu đến nay dư âm vẫn chưa hết là một bài học kinh nghiệm không riêng cho một quốc gia nào./.