Vướng thủ tục khi mua đất dự án

Anh Nguyễn Phước Vũ (ngụ quận 4, Tp.HCM) cho biết tháng 10/2012, anh mua lô đất diện tích 100 m2 thuộc dự án khu dân cư Phú Mỹ (phường Phú Mỹ, quận 7) do Công ty Dịch vụ công ích quận 4 làm chủ đầu tư. Anh đặt cọc đủ 95% tiền mua đất là 1,83 tỉ đồng, 5% còn lại sẽ trả chủ đầu tư khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Mua xong… để ngó!

Đầu năm 2014, anh Vũ có kế hoạch xây nhà nên đến gặp chủ đầu tư hỏi thủ tục xin phép xây dựng thì… té ngửa vì dự án đang gặp vướng mắc trong quá trình làm sổ đỏ, khách mua đất không thể xây nhà. Công ty Dịch vụ công ích quận 4 hướng dẫn anh Vũ theo Nghị định 64 của Chính phủ (có hiệu lực từ tháng 10/2012) thì các dự án bất động sản (BĐS) dù đã được quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, có thiết kế đô thị… vẫn phải xin phép xây dựng. “Thế nhưng, khi tôi lên UBND quận 7 xin cấp phép xây dựng nhà, cán bộ quận nói phải có sổ đỏ mới được. Quay ngược về tìm chủ đầu tư, họ nói “thông cảm” bởi phải chờ” - anh Vũ bức xúc.

Rao bán đất phân lô tại một dự án ở quận 2, Tp.HCM

Ông Đỗ Thành Nhân, Trưởng Phòng Kỹ thuật Công ty Dịch vụ công ích quận 4, cho biết không chỉ dự án khu dân cư Phú Mỹ mà nhiều dự án đất nền khác sau thời điểm Nghị định 64 có hiệu lực đều phải ngưng lại (Nghị định 64 sau đó lùi thời gian áp dụng đến ngày 1/7/2013). Dự án khu dân cư Phú Mỹ ra đời trước khi có Nghị định 181 (tháng 10/2004) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và chủ đầu tư được phép phân lô bán nền trước khi xây nhà. Sau đó, công ty tiến hành phân lô bán nền và khách hàng xây dựng nhà bình thường theo mẫu. “Vướng mắc ở chỗ dự án trước đây làm bản vẽ thiết kế bằng tay. Đến khi Sở Tài nguyên - Môi trường TP đo đạc để tách thửa, làm sổ đỏ mới phát hiện chồng lằn ranh đất với dự án khác nên việc làm sổ đỏ bị ngưng lại. Vì vậy, khách hàng cũng không được cấp phép xây dựng nhà ở” - ông Nhân giải thích. Đến nay, UBND TP đã đồng ý điều chỉnh ranh, Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận và hiện Công ty Dịch vụ công ích quận 4 đang làm thủ tục nộp UBND quận 7 điều chỉnh theo ranh mới để Sở Tài nguyên - Môi trường cấp sổ đỏ.

Nhiều dự án ngưng trệ

Theo tìm hiểu của chúng tôi, rất nhiều dự án đất nền trên địa bàn Tp.HCM rơi vào tình trạng khách hàng mua đất nhưng không được xây nhà. Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Techcomreal, cho biết không ít khách hàng mua dự án đất nền khu dân cư An Phú, An Khánh (quận 2); khu dân cư Bình Hòa (quận Bình Thạnh)… cũng không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ. “Trong khi các giải pháp hỗ trợ phá băng thị trường BĐS chưa mấy hiệu quả thì vướng mắc của Nghị định 64 càng làm doanh nghiệp (DN) và thị trường thêm khó khăn. Người dân không mua đất dự án vì không thể xây nhà, các ngành vật liệu xây dựng đi theo BĐS cũng không thể hồi phục…” - ông Lộc nói.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Lê Thành, dù có quy định cấm các dự án phân lô bán nền trước khi xây dựng xong nhà nhưng thực tế cả người dân và DN đều lách. Chủ đầu tư bán đất dự án và khách hàng tự xây nhà theo đúng mẫu nhà được duyệt. Vấn đề nảy sinh từ sau khi Nghị định 64 có hiệu lực, các dự án BĐS đã quy hoạch chi tiết 1/500, được phê duyệt mẫu nhà, thiết kế quy hoạch đô thị… vẫn xin phép một lần nữa. Muốn vậy, dự án phải có sổ đỏ! Chủ đầu tư lại phải đóng tiền sử dụng đất xong mới được cấp sổ đỏ trong khi tiền sử dụng đất tính quá cao, vượt quá sức của DN nên dự án bị ngưng trệ. Kết quả là các dự án phân lô bán nền mà chủ đầu tư chưa có sổ đỏ, người dân đều mắc kẹt!

Vướng mắc của DN về tiền sử dụng đất bước đầu được tháo gỡ bằng Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, quy định tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng đến nay lại chưa có thông tư hướng dẫn. “Trong khi đó, DN phải đóng tiền xong, có sổ đỏ thì khách hàng mới được xây dựng nhà” - ông Nghĩa nói. Do đó, các DN cho rằng đối với những dự án BĐS đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, duyệt mẫu nhà…, không cần thiết phải xin phép xây dựng một lần nữa theo quy định của Nghị định 64 vì vừa thêm giấy phép con, thêm thủ tục hành chính không cần thiết.