Xây nhà trên đất nông nghiệp

Chúng tôi đã xây nhà cấp 4 tạm thời và đã ở đây hơn một năm nay. Khu đất vườn này được chủ hộ tự phân lô và đã bán cho sáu hộ nữa.

Hiện khu đất vườn này đã được xây nhà và đã ở kín dù vẫn thuộc quy hoạch dự phòng của quận 12.

Với giấy tờ mua bán tay và tình trạng khu đất như vậy tôi muốn làm thủ tục tách thửa và xin thủ tục cấp sổ hồng có được không? Cần phải làm trình tự thủ tục như thế nào? Có vướng mắc gì không?

Nếu không thể xin cấp sổ hồng, tôi phải làm thế nào để hợp thức hóa quyền sử dụng miếng đất mình đang ở? Kính mong tòa soạn tư vấn để tôi được rõ. Xin cảm ơn.
 

- Trả lời:

Theo quy định tại điều 689 Bộ luật dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng có công chứng, chứng thực. Vì thế, việc chuyển nhượng mảnh đất nói trên bằng giấy tay sẽ không được pháp luật thừa nhận.

Theo thư, tôi hiểu rằng bạn đã xây nhà ở trên đất vườn khi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này đã vi phạm quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Đây được xem như một hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và sẽ bị xử lý theo điều 3, điều 8, điều 9 nghị định 182/2004/NĐ-CP.

Theo đó, căn nhà của bạn có thể bị buộc tháo dỡ để khôi phục lại tình trạng đất ban đầu - đất nông nghiệp (khoản 6 điều 9 nghị định 182/2004/NĐ-CP) do đã xây dựng không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của quận. Hơn nữa, căn nhà này được xây dựng vào năm 2008, không thuộc trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1 điều 11 quyết định 54/2007/QĐ-UBND.

Theo như nội dung câu hỏi, bạn còn quan tâm đến việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất đã nhận chuyển nhượng.

Tại điểm a khoản 2 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND quy định việc tách thửa đối với đất nông nghiệp phải đảm bảo diện tích tối thiểu các thửa mới được hình thành cũng như các thửa còn lại là 1.000m2 (đối với đất để sản xuất nông nghiệp) và 500m2 (đối với đất nông nghiệp khác). Trong khi đó, thửa đất của bạn chỉ có diện tích là 92m2 - không đủ điều kiện để được tách thửa.

Nghĩa là trong trường hợp này bạn không thể được phép tách thửa để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.