Nhà tự thiết kế, làm sao hoàn công?

Khi liên hệ với phòng quản lý đô thị huyện thì cán bộ quản lý ở đó bắt tôi phải làm hợp đồng với đơn vị thi công do công ty có pháp nhân thi công mới tiếp tục giải quyết hồ sơ.

Vì đây là nhà do tôi tự thiết kế và nhờ bạn tôi là kỹ sư xây dựng (không thuộc công ty xây dựng, không có chứng chỉ hành nghề) nên không có thủ tục trên. Xin tư vấn giúp trường hợp của tôi cần phải làm những thủ tục gì để được hoàn công và cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà?
 

Trả lời:

Về thủ tục hoàn công và đăng ký quyền sở hữu công trình.

1. Về điều kiện thiết kế xây dựng công trình

Căn cứ điểm b, khoản 2, điều 8, Quyết định 04/2006/QĐ-UBND ngày 17-1-2006 (gọi tắt là QĐ 04/2006) quy định nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn hay bằng 250m2 từ hai tầng trở xuống (kể cả tầng lửng) thì cá nhân, hộ gia đình được tự tổ chức thiết kế nhưng phải phù hợp với quy hoạch được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình đến môi trường và an toàn của công trình lân cận.

Theo hướng dẫn số 2032/HD-SXD-QLCLXD ngày 29-3-2007 của Sở Xây dựng (gọi tắt là HD 2032), tại mục 1, tiểu mục 1.2, điểm 1.2.1, thì người thiết kế phải có kinh nghiệm, từng thiết kế những công trình tương tự có chất lượng đảm bảo.

2. Về điều kiện thi công xây dựng công trình

Căn cứ khoản 2, điều 25 QĐ 04/2006 quy định cá nhân tự tổ chức xây dựng nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới ba tầng thì phải có năng lực hành nghề thi công xây dựng công trình và chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường. Theo hướng dẫn tại mục 1, tiểu mục 1.2, điểm 1.2.1 HD 2032 thì năng lực hành nghề phải có văn bằng, chứng chỉ đào tạo phù hợp công việc đảm nhận do các cơ sở đào tạo cấp.

Như vậy, nếu trường hợp của ông đủ điều kiện nêu trên thì ngoài được tự tổ chức thiết kế ông còn được tự tổ chức thi công xây dựng công trình, do đó ông không buộc phải có hợp đồng thi công xây dựng (căn cứ khoản 4, điều 24 QĐ 04/2006).

3. Đối với hồ sơ nghiệm thu và lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

QĐ 04/2006 chỉ quy định về các phụ lục kèm theo mẫu 12 là biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng, được dùng cho những công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng được cấp theo QĐ 04/2006 lập trước khi khai thác sử dụng và đăng ký quyền sở hữu công trình, gồm có:

- Giấy phép xây dựng và bản vẽ được duyệt kèm theo giấy phép xây dựng;

- Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn của công việc xây dựng (nếu có);

- Hồ sơ pháp lý, tài liệu quản lý chất lượng của từng giai đoạn nghiệm thu;

- Giấy chứng nhận nghiệm thu phòng cháy chữa cháy (nếu có);

- Ý kiến về môi trường (nếu có);

- Bản vẽ thực tế xây dựng tại thời điểm nghiệm thu…

Như vậy, theo mẫu nêu trên không quy định rõ trong hồ sơ nghiệm thu có hợp đồng thi công xây dựng, đồng thời nếu ông thuộc trường hợp được tự tổ chức thiết kế và thi công xây dựng công trình thì sẽ không có hợp đồng thi công xây dựng. Mặt khác, nếu không thuộc trường hợp không đủ điều kiện tự thiết kế, thi công và phải ký kết hợp đồng với các đơn vị có chức năng thực hiện thì hiện nay căn nhà của ông đã xây dựng xong và trong thực tế là do ông tự xây dựng.

Do đó, trong mọi trường hợp ông không thể tiếp tục ký kết hợp đồng thi công xây dựng với bất cứ tổ chức thi công xây dựng nào, và sau đó tổ chức thi công xây dựng này xuất hóa đơn VAT được vì việc làm đó là hoàn toàn không có thật, việc xuất hóa đơn VAT trong trường hợp nêu trên là không được phép.

Hiện nay QĐ 04/2006 không quy định rõ về nguyên tắc giải quyết khi lập biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành đối với trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà không thuê tổ chức có chức năng thi công để xây dựng công trình. Do đó, nếu ông không thể lập biên bản hoàn công theo QĐ 04/2006 thì ông có thể yêu cầu Sở Xây dựng hướng dẫn giải quyết vướng mắc nêu trên.

4. Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

QĐ 04/2006 không quy định cụ thể các loại giấy tờ cần phải có khi đăng ký quyền sở hữu công trình, nhưng tại chương II Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30-3-2007 quy định các loại giấy tờ về tạo lập nhà ở - đất ở làm cơ sở pháp lý để cấp giấy chứng nhận.

Điều 11 quy định giấy tờ tạo lập từ ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành (ngày 1-7-2006), khoản 1 quy định đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng mới phải có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, và giấy phép xây dựng kèm theo biên bản nghiệm thu hoàn công nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. Do đó, sau khi lập biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành, ông có thể lập hồ sơ để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cấp giấy chứng nhận cho căn nhà nêu trên.