TTBĐS tháng 10/2018: Đất nền khu Đông Sài Gòn sụt giảm mạnh về giá

Nhà giá rẻ hoàn toàn lép vế trên thị trường

Thị trường chung cư tháng 10 đón nhận hàng loạt dự án mới được giới thiệu hoặc chính thức mở bán. Dòng sản phẩm trung và cao cấp tiếp tục chiếm thế thượng phong trên thị trường. Một số cái tên có thể kể đến như Hatay Millennium, King Palace, Rivera Park (Hà Nội), Bcons - Suối Tiên, The Infiniti, Alpha City (Tp.HCM). Tuy nhiên, căn hộ cao cấp và hạng sang Hà Nội có tỉ lệ tiêu thụ khá “èo uột” trong tháng qua. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, một dự án hạng sang được chào bán từ quý III nhưng đến thời điểm hiện tại, tỉ lệ tiêu thụ chỉ là vài chục căn trong bảng hàng vài trăm căn. Một số dự án cao cấp, hạng sang được mở bán giai đoạn tiếp theo trong tháng 10 cũng chỉ có tỉ lệ hấp thụ không quá 25% bảng hàng mỗi đợt. Thực tế này khá trái ngược với Tp.HCM khi những dự án hạng sang, cao cấp mở bán trong tháng 10 đều có tỉ lệ tiêu thụ khá tốt, từ 40-50% bảng hàng.

Từ đầu năm 2018 đến nay, nhà giá rẻ đã có một năm vô cùng “hiu hắt” về nguồn cung

Tháng 10 không có dự án giá rẻ mới nào được tung ra ở cả 2 thị trường Hà Nội và Tp.HCM. Nhìn tổng thể, từ đầu năm 2018 đến nay, nhà giá rẻ đã có một năm vô cùng “hiu hắt” về nguồn cung. Báo cáo của các tổ chức nghiên cứu thị trường đều cho thấy trong 3 quý đầu năm 2018, nguồn cung căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng rất thấp so với căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội và Tp.HCM. Giới chuyên gia nhận định từ nay đến cuối năm, thực tế trên sẽ không có sự biến chuyển.

Các “nút thắt” khiến nhà giá rẻ khó phát triển vẫn nằm ở vấn đề quỹ đất và các chính sách của nhà nước cho phân khúc này. Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết trong trường hợp doanh nghiệp đã sở hữu quỹ đất thì cũng phải mất một khoảng thời gian không hề ngắn để hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Khi đó, giá thành và chi phí đã thiết lập mức giá mới, không còn được “mềm” như mức ban đầu. Vì thế, theo ông Phúc, để phát triển căn hộ giá rẻ, hướng đến nhu cầu của số đông thì cơ quan Nhà nước cần tạo quỹ đất sạch cho doanh nghiệp đấu thầu bằng cách đứng ra đền bù, giải phóng mặt bằng. 

Nhận định về thách thức của nhà giá rẻ, bà Nguyễn Hoài An, giám đốc CBRE Hà Nội cho biết thêm, nhu cầu nhà giá rẻ rất lớn nhưng việc phát triển phân khúc này vấp phải nhiều thách thức. Một thực tế là nhà giá rẻ không thể nằm trong trung tâm thành phố. Để đầu tư phát triển nhà giá rẻ ở các vị trí xa trung tâm buộc phải có hạ tầng hỗ trợ. Bởi chỉ khi có hạ tầng tốt, người dân mới yên tâm mua, yên tâm ở và các chủ đầu tư mới đủ tự tin và mạnh dạn để đầu tư.

Đất nền Hà Nội tăng giá, khu Đông Sài Gòn sụt giảm mạnh

Sau cơn sốt cao điểm đầu năm, đất nền khu Đông đã lặng sóng từ nhiều tháng nay, nhưng đến tháng 10, đất nền khu Đông mới chứng kiến mức sụt giảm đáng kể về giá và giao dịch. So với giai đoạn cao điểm là tháng 4-5/2018, giá đất nền đã giảm từ 2-4 triệu đồng/m2. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại quận 9, đất mặt tiền đường Nguyễn Xiển đã giảm từ 49-58 triệu đồng/m2 xuống mức 46-55 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh, Đỗ Xuân Hợp, những lô có vị trí đẹp từng được chào bán 65-75 triệu đồng/m2 thì nay giá chỉ còn 60-72 triệu đồng/m2. Đất nền nhiều dự án cũng giảm 1-3 triệu đồng/m2.

Đến tháng 10, đất nền khu Đông mới chứng kiến mức sụt giảm đáng kể về giá và giao dịch

Phân khúc bất động sản liền thổ gồm nhà phố, biệt thự và liền kề ở Tp.HCM cũng chung “kịch bản” suy giảm của phân khúc đất nền. Tháng 10 ghi nhận tình trạng giá đi ngang của phân khúc này trên thị trường thứ cấp. Trên thị trường sơ cấp, mức tăng nhẹ 2-3% tập trung chủ yếu ở phân khúc biệt thự dưới 10 tỷ và ở những dự án có vị trí đẹp. Nhiều dự án biệt thự, liền kề tại quận 9, quận 2 không ghi nhận mức tăng, thậm chí nhiều trường hợp rao bán cắt lỗ.

Tại thị trường Hà Nội, đất nền 1 số khu vực vùng ven chứng kiến mức tăng giá đáng chú ý khi ăn theo các thông tin quy hoạch, các siêu dự án lớn. Cụ thể, thông tin được xem xét lên quận vào năm 2020 rộ lên gần đây khiến giá đất Hoài Đức rục rịch tăng giá trong thời gian qua. So với thời điểm đầu năm, giá đất nhích nhẹ 1-2 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm. Cụ thể, những lô đất vị trí đẹp ở khu tái định cư Vân Canh đang được chào bán 40-43 triệu đồng/m2 thay vì mức 39-41 triệu đồng/m2. Đất phân lô khu vực Kim Chung, Di Trạch có giá chào bán 38-40 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm đầu năm giá bán là 36.5-38 triệu đồng/m2. Đất tại Đìa Các, Lai Xá, thời điểm đầu năm có giá bán 30-31 triệu đồng/m2, trong khi giá chào bán hiện tại là 31-34 triệu đồng/m2.

Tại Đông Anh, những khu vực các dự án lớn như Công viên Kim Quy, Trung tâm triển lãm Quốc gia… giá đất cũng tăng trung bình từ 2-5 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm. Đất thổ cư nằm ở mặt đường xã Vĩnh Ngọc (Đông Anh, Hà Nội) gần sát chân cầu Nhật Tân hiện được rao bán với giá từ 40-50 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm giá bán chỉ dao động từ 35-45 triệu đồng/m2. Đất tại xã Nguyên Khê, những mảnh có vị trí đẹp đang được rao bán từ 23-25 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm đầu năm có giá là 20-22 triệu đồng/m2… Tuy nhiên, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, dù giá tăng nhưng giao dịch ở những khu vực này không sôi động. Riêng tại Đông Anh, giới đầu tư vẫn đang ôm hàng và chưa muốn đẩy ra do kì vọng “siêu đô thị thông minh” sẽ còn khiến giá đất tăng cao.

Nguyên Nguyên